La vendita con riserva della proprietà è una modalità di compravendita che consente al venditore di conservare il diritto di proprietà del bene sino al completo pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.
Diffusa in ambito commerciale, questa modalità di vendita è generalmente affiancata alla vendita a rate e, da un lato, consente al compratore di godere del bene in via anticipata e, dall’altro, tutela il venditore in quanto il trasferimento della proprietà avverrà solo a pagamento ultimato.
Il presente approfondimento analizza la normativa, i rischi, e le prassi di applicazione della vendita con riserva di proprietà sia per beni mobili, sia per beni immobili.
Indice dei contenuti:
- Principio della vendita con riserva della proprietà
- Norme sul trasferimento della proprietà
- Effetti sul godimento e rischio del bene
- Estensione della riserva agli immobili
- Conseguenze in caso di risoluzione per inadempimento
- Applicazione del credito al consumo
- Aspetti controversi: pagamento unico e natura giuridica
- Trascrizione della vendita con riserva di proprietà
- Limiti pratici per motivi fiscali
Principio della vendita con riserva della proprietà
Nel contratto di vendita con riserva di proprietà, il trasferimento della proprietà è condizionato al pagamento integrale del prezzo.
Mentre il venditore conserva il titolo di proprietà fino al saldo, il compratore ottiene l’uso del bene e ne assume i rischi a partire dalla consegna (art. 1523 c.c.).
Norme sul trasferimento della proprietà
Come visto, il passaggio del diritto di proprietà è subordinato al pagamento dell’ultima rata, vincolando il trasferimento alla condizione sospensiva del pagamento.
In questo modo il compratore può godere subito del bene ma non può disporne liberamente finché non ne diviene proprietario con il pagamento dell’ultima rata.
Effetti sul godimento e rischio del bene
A partire dalla consegna, il compratore acquisisce il diritto di godimento e assume il rischio legato al perimento del bene, pur non avendo ancora la titolarità della proprietà.
Estensione della riserva agli immobili
Sebbene la riserva della proprietà sia specificamente prevista per i beni mobili, l’orientamento giurisprudenziale estende pacificamente tale disciplina anche alla compravendita immobiliare.
Conseguenze in caso di risoluzione per inadempimento
Se il contratto viene risolto per inadempimento del compratore, questi ha diritto alla restituzione delle rate versate, meno un indennizzo per l’uso del bene e l’eventuale risarcimento dei danni (art. 1526 c.c.).
Il giudice può ridurre l’indennità prevista, qualora considerata eccessiva.
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Applicazione del credito al consumo
Ai sensi dell’art. 122, comma 5, T.U.B., i venditori possono accordare dilazioni di pagamento senza interessi.
Spesso, per semplificare le operazioni, si ricorre a contratti di credito collegati a istituti finanziari autorizzati.
Aspetti controversi: pagamento unico e natura giuridica
Se il pagamento è unico e differito, è discusso se sia applicabile la riserva di proprietà.
Quanto alla natura giuridica, esistono diverse interpretazioni:
- Condizione sospensiva: la vendita è subordinata all’integrale pagamento del prezzo, ma presenta effetti immediati, come l’assunzione del rischio, che sembra contrastare con una condizione retroattiva.
- Teoria della doppia proprietà: considera il compratore proprietario con riserva e il venditore titolare di una “proprietà di garanzia”, ma è una posizione artificiosa e contraria alla legge.
- Diritto di garanzia sui generis: assegna al compratore un diritto di garanzia, ma resta un’ipotesi poco condivisa.
- Teoria prevalente – vendita obbligatoria: riconosce che gli effetti obbligatori siano immediati, mentre quelli reali siano differiti; il contratto rientra quindi nelle vendite obbligatorie.
Trascrizione della vendita con riserva di proprietà
Non esiste una norma che disciplina la trascrizione della riserva di proprietà.
La prassi suggerisce di utilizzare il meccanismo della condizione, indicando la vendita condizionata (art. 2659, co.2) e specificando la riserva di proprietà.
Al saldo finale, la condizione viene cancellata mediante annotazione (art. 2668, co.3).
Limiti pratici per motivi fiscali
La vendita con riserva di proprietà offre al venditore una tutela efficace contro l’inadempimento del compratore.
Tuttavia, poiché le imposte devono essere versate subito, la prassi tende a preferire altri strumenti di tutela, limitando l’uso di questo istituto.
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