La vendita con patto di riscatto rappresenta una particolare forma di compravendita, caratterizzata dall’inserimento di una clausola che consente al venditore di riscattare il bene venduto.
Nell’articolo approfondiremo i principali aspetti della vendita con patto di riscatto e, in particolare, i suoi effetti, la natura giuridica ed i rapporti con la comunione legale dei beni.
Indice dei contenuti:
- Definizione della vendita con patto di riscatto
- Limiti normativi sul prezzo e sul termine di riscatto
- Natura giuridica del patto di riscatto: tesi a confronto
- Cessione e trasferimento del diritto di riscatto
- Rapporto tra patto di riscatto e comunione legale
- Trascrizione e pubblicità del patto di riscatto
Definizione della vendita con patto di riscatto
Il patto di riscatto è una clausola che si aggiunge a una vendita ordinaria, offrendo al venditore la possibilità di riottenere il bene venduto.
Per esercitare tale diritto, il venditore deve restituire l’importo originariamente ricevuto e sostenere eventuali spese collegate alla vendita.
Questa facoltà rientra nella categoria dei diritti potestativi, in quanto il venditore può decidere unilateralmente di riavere il bene mediante una semplice dichiarazione, rispettando il principio della simmetria delle forme in sede di riscatto.
Limiti normativi sul prezzo e sul termine di riscatto
Ai sensi dell’art. 1500 del Codice Civile, è vietato prevedere un prezzo maggiore rispetto a quello originale. Qualsiasi patto che preveda un sovrapprezzo è nullo per l’eccedenza.
Il termine massimo per esercitare il diritto di riscatto è di cinque anni per i beni immobili e di due anni per i beni mobili. Se le parti stabiliscono termini più lunghi, questi vengono automaticamente ridotti a quelli previsti dalla legge.
Natura giuridica del patto di riscatto: tesi a confronto
Esistono diverse teorie sulla natura giuridica del patto di riscatto:
- Secondo una tesi minoritaria, si tratterebbe di una vendita cui si aggiunge una clausola di revoca o recesso, creando così un contratto sui generis.
- La tesi prevalente, invece, sostiene che si tratti di una vendita con condizione risolutiva potestativa non mera, come confermato dalla Cassazione (Sez. Un. n. 1611/1989). Questa interpretazione riconosce che il diritto di riscatto dipende dalla volontà del venditore ma comporta un sacrificio economico.
Cessione e trasferimento del diritto di riscatto
Secondo la tesi prevalente, il diritto potestativo di riscatto non può essere oggetto di cessione autonoma.
I diritto di riscatto deve essere trasferito necessariamente con l’intero contratto.
Inoltre, non è generalmente possibile trasferire per testamento tale diritto. Anche in caso di testamento si dovrà optare per il trasferimento, anche mediante legato, dell’intero contratto cui accede.
Rapporto tra patto di riscatto e comunione legale
Nell’ambito della comunione legale dei beni, il diritto di riscatto rimane in capo al coniuge che ha venduto il bene, anche se viene riscattato in pendenza di comunione legale.
Tuttavia, una volta riscattato, il bene entra a far parte della comunione in quanto nuovo acquisto, in linea con le disposizioni sulla comunione legale.
Trascrizione e pubblicità del patto di riscatto
La trascrizione della vendita con patto di riscatto si effettua secondo lo schema del contratto con condizione risolutiva.
Un altra teoria riteneva che fosse necessario eseguire due trascrizioni sottoposte alle opposte condizioni:
- La prima sotto condizione risolutiva contro il venditore e a favore dell’acquirente, avente come evento l’esercizio del riscatto;
- Una seconda sotto condizione sospensiva, a favore del venditore di oggi e contro l’acquirente, avente ad oggetto il medesimo evento cioè l’esercizio del riscatto.
La pubblicità relativa all’esercizio del riscatto si effettua secondo le seguenti norme:
- art.2653, n.3 c.c.: la dichiarazione di riscatto va trascritta autonomamente;
- art.2654 c.c.: inoltre la dichiarazione di riscatto deve essere annotata a margine dell’atto di vendita cui riferisce;
