L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o altri diritti reali) a titolo originario che si realizza in forza del possesso continuato per un certo periodo di tempo. È il principale effetto del possesso.
In questo articolo approfondiremo la disciplina e alcune delle questioni più discusse riguardanti l’acquisto tramite usucapione
Indice dei contenuti:
- Disciplina
- Presupposti
- Beni e diritti usucapibili
- Beni e diritti non usucapibili
- Usucapione abbreviata degli immobili
- Rapporti tra usucapione e comunione legale
- Come si accerta l’acquisto per usucapione
- Avvocato immobiliarista – Consulenza in materia di usucapione
Disciplina
La durata del possesso richiesta dalla legge affinché si realizzi l’acquisto varia in riferimento:
- all’oggetto del possesso (es. se bene immobile o mobile)
- stato soggettivo del possessore (es. possesso in buona o mala fede)
Gli anni necessari per usucapire sono i seguenti (salvi gli effetti dell’usucapione abbreviata):
- Usucapione immobili: 20 anni, siano essi fabbricati o terreni agricoli / edificabili
- Usucapione beni mobili: 10 anni
L’effetto principale dell’usucapione consistente nel trasformare una situazione di fatto in una situazione di diritto. In altri termini, serve a dare certezza ai traffici giuridici.
Una volta verificatosi l’acquisto tramite usucapione si viene a creare nuovo diritto, a titolo originario, diverso da quello precedente.
Ciò consente inoltre di evitare la c.d. la probatio diabolica – ovvero la prova dell’acquisto risalendo fino al titolo originario – ai fini dell’azione di rivendicazione della proprietà
Presupposti
I presupposti necessari affinché si verifichi un acquisto tramite usucapione sono sostanzialmente tre:
- Possesso: pacifico, pubblico e non equivoco. Se “violento” non può comportare l’acquisto. Si noti che il concetto di possesso violento non corrisponde con il possesso “in mala fede”. La mala fede incide invece sulla durata necessaria del possesso
- Tempo: il possesso deve perdurare in modo continuano per un determinato periodo di tempo. Si applicano le stesse cause di sospensione ed interruzione previste per la prescrizione ex art.1165 c.c.
- Inerzia del proprietario: assenza di atti interruttivi
In presenza di tutti questi presupposti l’acquisto si verifica in modo automatico.
Beni e diritti usucapibili
Non si dubita che possano essere acquistati i diritti di usufrutto, uso, abitazione ed enfiteusi.
È invece discussa l’usucapibilità del diritto di superficie:
a) Quanto allo ius aedificandi è difficile immaginare come possa agire l’usucapione dato che il proprietario del fondo acquista immediatamente per effetto del principio di accessione
b) Quanto alla proprietà superficiaria, l’acquisto tramite usucapione sarebbe teoricamente ammissibile ma nella pratica è molto difficile distinguerla dall’acquisto del diritto di proprietà.
È usucapibile anche il diritto di servitù, eccetto per le “servitù negative” e le “servitù non apparenti”. Ad esempio può essere oggetto di usucapione la servitù di passaggio su un terreno agricolo, purché sia evidente.
Possono formare oggetto di usucapione la “ditta” e l’”insegna”, mentre è discussa l’usucapibilità del “marchio”.
Si ritengono inoltre usucapibili le quote di partecipazioni in società di capitali ma non è pacifico per quanto riguarda le società di persone.
Beni e diritti non usucapibili
- I diritti reali di garanzia (ipoteca, pegno ecc.) non possono essere acquistati tramite usucapione
- Non sono usucapibili inoltre usucapibili i beni demaniali ed i beni appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato
Usucapione abbreviata degli immobili
L’art. 1159 c.c. prevede la possibilità di usucapire beni immobili in termini più brevi (10 anni in luogo di 20) qualora ricorrano i seguenti presupposti:
- Acquisto, in forza di titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, da chi non era l’effettivo proprietario (c.d. acquisto a non domino)
- Buona fede dell’acquirente, ossia l’inconsapevolezza che l’immobile acquistato non fosse di proprietà del venditore
- Trascrizione del diritto acquisito
- Possesso ininterrotto per almeno 10 anni
Rapporti con la comunione legale
In caso di acquisto di un diritto tramite usucapione in costanza di comunione legale tra i coniugi possono verificarsi le seguenti situazioni:
- Se il possesso è stato comune ad entrambi coniugi, l’acquisto cade in comunione legale;
- Secondo la Cassazione, anche nel caso di possesso da parte di uno soltanto dei coniugi l’acquisto può ricadere nella comunione legale. Ciò che conta, secondo la giurisprudenza è il regime patrimoniale presente al momento del perfezionamento dell’acquisto.
Come si accerta l’acquisto per usucapione
- La sentenza che accerta l’avvenuta usucapione è una sentenza dichiarativa e, conseguentemente la trascrizione del provvedimento del giudice avrà valore di pubblicità notizia meramente eventuale. Ricordiamo che tale materia rientra quelle soggette a mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.
- L’usucapione può essere accertata anche tramite un accordo a seguito di procedimento di mediazione. La trascrizione del verbale dell’accordo, ai sensi dell’art. 2643, co.12-bis. c.c. ha natura invece di pubblicità dichiarativa.
- Proprio in virtù dell’automaticità dell’acquisto è teoricamente possibile vendere un bene asseritamente usucapito (cioè in mancanza di sentenza e pubblicità). Ciò ha trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione n. 2485/2007). Ovviamente si tratta di un acquisto fortemente rischioso in quanto soggetto ad una eventuale azione di rivendicazione.
Avvocato immobiliarista – Consulenza in materia di usucapione
Lo Studio Legale Alessandro Paccosi offre servizi legali di consulenza ed assistenza per tutte le questioni riguardanti gli immobili ed i diritti reali.
E’ possibile richiedere una prima consulenza gratuita di pre-valutazione del proprio caso compilando il form di contatto in fondo alla pagina, inviando una e-mail all’indirizzo info@avvocatoalessandropaccosi.it oppure chiamando direttamente il numero (+39) 351 974 2370
