La surroga mutuo, disciplinata in Italia dalla legge n. 40/2007 (il cosiddetto decreto Bersani) e poi integrata nel Testo Unico Bancario (TUB), rappresenta lo strumento più efficace per chi cerca di cambiare il mutuo gratuitamente e migliorare le proprie condizioni contrattuali.
In questo articolo analizziamo come funziona la surroga mutuo, la disciplina ed i vantaggi per il mutuatario.
Indice dei contenuti:
- Cos’è e come funziona la surroga mutuo: trasferimento a costo zero e mutuo di scopo
- Surroga mutuo: i benefici per il mutuatario e la portabilità
- Surroga bilaterale e surroga trilaterale: le diverse modalità di attuazione
- Surroga mutuo: i vantaggi per rinegoziare le condizioni contrattuali
- Cosa fare per surrogare il mutuo: indicazioni procedurali e cautelari
- Surroga o rinegoziazione o sostituzione: le differenze tecniche e legali
- FAQ sulla surroga mutuo: domande frequenti
Cos’è e come funziona la surroga mutuo: trasferimento a costo zero e mutuo di scopo
La surroga mutuo è la procedura attraverso la quale il mutuatario (debitore) può richiedere il trasferimento del proprio finanziamento ipotecario. questo trasferimento, che non comporta costi, avviene dall’istituto di credito erogante originario (banca surrogata) al nuovo istituto di credito (banca surrogante).
Si verifica quindi una sostituzione del mutuo. la nuova banca subentra nel rapporto con il mutuatario, consentendo a quest’ultimo di rivedere le condizioni contrattuali in ottica migliorativa.
La surroga permette di sostituire un mutuo senza che sia necessaria la cancellazione dell’ipoteca originaria, né la costituzione di una nuova garanzia ipotecaria.
Un’operazione che altrimenti comporterebbe oneri significativi per il mutuatario può invece essere eseguita in modo più snello e, soprattutto, senza aggravi monetari, grazie al quadro normativo previsto.
La surroga è tecnicamente qualificata come un mutuo di scopo. L’importo del finanziamento concesso dalla banca surrogante deve essere esattamente pari al debito residuo del vecchio mutuo, aggiornato alla data di stipula. le altre caratteristiche del prestito possono invece subire variazioni, come la durata, l’importo della rata o il tasso della linea di credito.
Surroga mutuo: i benefici per il mutuatario e la portabilità
Come esplicitato, i principali benefici della surroga mutuo sono legati alla facoltà del mutuatario di gestire il finanziamento con maggiore flessibilità, negoziando condizioni più favorevoli rispetto a quelle precedenti.
Questi vantaggi possono concretizzarsi, ad esempio, nell’allungamento della durata residua del mutuo, che comporta il tendenziale abbassamento dell’importo della rata, o nel cambio della forma tecnica del tasso (passaggio dal tasso variabile al tasso fisso, o viceversa).
Si rammenta che con la surroga non è possibile aumentare l’importo del debito residuo e ottenere liquidità supplementare.
E’ consentito surrogare il mutuo acceso per l’acquisto della prima casa senza perdere i relativi benefici fiscali.
La portabilità è un istituto previsto dall‘art. 120-quater del TUB per far conseguire risparmi ai mutuatari, e il nuovo prestito è garantito dalla stessa ipoteca già concessa per il mutuo originario, senza oneri a carico del mutuatario-consumatore.
surroga bilaterale e surroga trilaterale: le diverse modalità di attuazione
L’atto di surroga può assumere la forma bilaterale o trilaterale.
Surroga mutuo: atto bilaterale
Nella surroga bilaterale intervengono solo due parti: la nuova banca (banca surrogante) e il soggetto debitore (mutuatario). questa modalità è tendenzialmente più rapida.
La realizzazione tecnica avviene attraverso due atti:
- la stipula del nuovo contratto di mutuo per surroga, che stabilisce le nuove condizioni tra mutuatario e il nuovo istituto di credito subentrante;
- la successiva stipula di un atto unilaterale di quietanza, autenticato dal notaio, con il quale la banca originaria attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione e si impegna a non cancellare l’ipoteca. tale quietanza non richiede la presenza del mutuatario, ma solo della banca originaria. in termini di immediatezza, il mutuatario dovrà dunque interfacciarsi unicamente con il nuovo istituto di credito.
Surroga mutuo: atto trilaterale
La surroga trilaterale prevede un unico atto notarile in cui sono presenti la banca originaria (surrogata), la nuova banca (surrogante) e il mutuatario (soggetto debitore).
Questo atto notarile unico contiene in modo integrato:
- il nuovo contratto di mutuo con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito;
- la quietanza dell’estinzione del vecchio mutuo, rilasciata dalla banca surrogata;
- l’impegno, sempre della banca surrogata, a non procedere alla cancellazione dell’ipoteca originaria.
Surroga mutuo: i vantaggi per rinegoziare le condizioni contrattuali
La ragione dell’ampio ricorso alla surroga da parte dei mutuatari risiede nella possibilità di ottenere condizioni migliorative a costo zero.
I principali e più noti benefici della surrogazione possono essere sintetizzati come segue:
- Trasferimento gratuito: è possibile spostare il mutuo da un istituto di credito all’altro senza oneri, ottenendo contestualmente un miglioramento delle condizioni.
- Rinegoziazione delle condizioni principali: si possono rivedere le condizioni offerte dalla nuova banca, modificando la forma tecnica del tasso (ad esempio, passando da variabile a fisso, come molti hanno scelto di fare), concordando un diverso spread (mantenendo la stessa forma tecnica di tasso) o cambiando la durata (principalmente in allungamento per abbassare l’importo della rata).
- Regime prestazionale accessorio: è possibile accordarsi su un differente regime prestazionale accessorio, includendo nuove assicurazioni o mantenendo le tutele precedenti con un premio inferiore rispetto a quelle abbinate al mutuo originario.
Cosa fare per surrogare il mutuo: indicazioni procedurali e cautelari
Per surrogare il mutuo è sufficiente recarsi presso un nuovo istituto di credito e accordarsi con esso sulle condizioni del finanziamento di scopo.
Tuttavia, è opportuno che la decisione di surrogare sia preceduta da alcune cautele preliminari e da un’attenta analisi.
E’ fondamentale verificare le condizioni e i costi del mutuo vigente, preferibilmente con la consulenza di un esperto, per interpretare correttamente l’assetto di spesa. Non bisogna focalizzarsi solo sul tasso annuo nominale, ma comprendere quali siano gli indicatori sintetici di costo più attendibili (come il TAEG) e tutte le condizioni “non monetarie” suscettibili di modifica, quale ad esempio la durata.
Dopo tale analisi, il mutuatario deve definire gli obiettivi che desidera conseguire con la sostituzione. Alcuni potrebbero cercare solamente una rata più bassa; altri potrebbero trovare utile cambiare la forma tecnica del tasso a fronte di mutate previsioni; altri ancora potrebbero necessitare di flessibilità di rimborso non prevista dal vecchio mutuo.
In caso di necessità di liquidità aggiuntiva, la surroga non risulterà la scelta tecnica prevalente.
La disciplina sulla portabilità si applica ai soli contratti conclusi con persone fisiche o micro-imprese, come ristretto dal D.L. n. 70/2011.
Surroga o rinegoziazione o sostituzione: le differenze tecniche e legali
La surroga mutuo è un modo per trasferire il mutuo a costo zero, beneficiando della revisione delle condizioni. esistono però situazioni in cui non è percorribile o preferibile rispetto ad altri strumenti.
Se il mutuatario ha bisogno di liquidità aggiuntiva, la surroga non è possibile; in tal caso, si può procedere con un mutuo di sostituzione, accendendone uno nuovo con cui estinguere il vecchio debito residuo. in questa ipotesi, la garanzia ipotecaria non permane come da finanziamento originario, ma è necessario estinguere l’ipoteca precedente e costituirne una nuova, con conseguenti costi aggiuntivi.
Se il mutuatario non desidera cambiare istituto di credito, può domandare una rinegoziazione (o ricontrattazione) del mutuo in essere, per modificare tasso, durata o altre condizioni con la stessa banca.
La banca non ha l’obbligo di rinegoziare il mutuo, ma la possibilità per il cliente di ricorrere alla surroga può aprire margini di trattativa.
La rinegoziazione è un istituto legato ad un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente). ai sensi della legge 244/2007, è sempre possibile pattuire la variazione delle condizioni del contratto in essere senza spese mediante scrittura privata anche non autenticata.
| IPOTESI | SI PUO’ MODIFICARE | NON SI PUO’ MODIFICARE | COSTI |
| Rinegoziazione (si modifica il mutuo esistente) | il tipo di tasso, la misura del tasso, la durata | la somma mutuata in aumento, la banca | commissioni bancarie: no; imposta sostitutiva: no; detraibilità interessi: sì (se spettante sul mutuo originario); atto notarile: eventuale |
| Mutuo di surrogazione (si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo, ferma restando l’ipoteca originaria) | la banca, il tipo di tasso, la misura del tasso, la durata | la somma mutuata in aumento | commissioni bancarie: no; imposta sostitutiva: no; detraibilità interessi: sì (se spettante sul mutuo originario); atto notarile (comprensivo del nuovo mutuo): necessario |
| Mutuo di sostituzione (si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo) | la banca, tutte le altre condizioni | – | penale di estinzione: possibile; cancellazione vecchia ipoteca: possibile; costi bancari per nuovo mutuo: sì; imposta sostitutiva: sì; detraibilità interessi: sì (limitatamente all’importo residuo del mutuo originario); atto notarile: necessario |
FAQ sulla surroga mutuo: domande frequenti
Entro quali termini deve perfezionarsi la surroga mutuo?
La surrogazione deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l’esatto ammontare del debito residuo.
Sono previste sanzioni per la banca originaria in caso di ritardo?
Qualora la surrogazione non si perfezioni per motivi imputabili alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente con un importo pari all’1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
La banca originaria può opporsi alla surroga?
Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per ottenere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, la quale non può opporsi. è nullo ogni patto che impedisca o renda onerosa la facoltà di surrogazione per il debitore.
La surroga mutuo fa perdere i benefici fiscali?
La surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali di cui il mutuatario già beneficiava.
E’ possibile ottenere liquidità aggiuntiva tramite la surroga mutuo?
NO, con la surroga non è possibile incrementare l’importo del debito residuo per ottenere liquidità aggiuntiva.
Avvertenza: Le informazioni contenute in questa pagina sono fornite esclusivamente a scopo divulgativo generale e non costituiscono in alcun modo parere o consulenza legale professionale. Si invita il lettore a rivolgersi al proprio avvocato di fiducia per l’analisi dei casi personali.
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