La simulazione parziale del prezzo in un contratto soggetto a forma scritta, come la compravendita immobiliare, solleva delicate questioni in punto di onere della prova e limiti legali alla prova testimoniale.
Quando le parti convengono un prezzo diverso da quello dichiarato nell’atto notarile, si configura una simulazione relativa parziale che coinvolge un elemento essenziale del contratto.
In tali casi, l’art. 2722 c.c. impone rigidi limiti alla prova testimoniale tra le parti, con rilevanti conseguenze in sede giudiziale. La recente sentenza n. 15097/2025 della Cassazione civile ha ribadito tali principi, cassando con rinvio una sentenza della Corte d’appello di Napoli che aveva riconosciuto la simulazione del prezzo sulla base di indizi documentali.
Indice dei contenuti:
- Simulazione parziale del prezzo tra le parti e limiti probatori
- Il caso deciso dalla Cassazione con sentenza n. 15097/2025
- Il principio espresso dalla Suprema Corte sulla prova della simulazione
- Distinzione tra simulazione assoluta e simulazione relativa
- Rilevanza dell’art. 2722 c.c. e art. 2724 n. 3 c.c.
- La questione della controdichiarazione scritta e la valenza della confessione
Simulazione parziale del prezzo tra le parti e limiti probatori
La simulazione relativa parziale si verifica quando le parti di un contratto soggetto alla forma scritta, come una compravendita immobiliare, pattuiscono un corrispettivo diverso da quello indicato nell’atto. In tal caso, la divergenza riguarda un elemento essenziale del contratto, ovvero l’oggetto, che deve risultare per iscritto.
Secondo l’art. 2722 c.c., non è ammessa la prova per testimoni contro il contenuto di un documento se non nei casi previsti dall’art. 2724 c.c. Questo principio trova applicazione diretta nei contratti per i quali la legge richiede la forma scritta ad substantiam o ad probationem, tra cui rientrano i trasferimenti immobiliari.
Il caso deciso dalla Cassazione con sentenza n. 15097/2025
La vicenda trae origine dalla domanda proposta da S.G. nei confronti di D.R.C. e M.M., acquirenti di un immobile dal padre S.A., al fine di ottenere il pagamento della somma effettivamente pattuita – pari a lire 200.000.000 – rispetto a quella dichiarata nell’atto pubblico di vendita (lire 72.200.000). In subordine, veniva chiesta la condanna al pagamento della differenza di lire 127.800.000.
Il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda, accertando la simulazione del prezzo di acquisto e condannando i convenuti al pagamento della somma rivalutata in euro 103.291,37, oltre interessi. La Corte d’appello ha confermato integralmente la decisione, fondandosi su una valutazione complessiva della documentazione prodotta, da cui emergeva, secondo i giudici di merito, che il prezzo concordato era quello superiore.
Il principio espresso dalla Suprema Corte sulla prova della simulazione
La Corte di cassazione, accogliendo i primi due motivi di ricorso dei convenuti, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d’appello. La motivazione si articola su due punti:
A) la violazione dei limiti di prova previsti dall’art. 2722 c.c.;
B) la valenza probatoria della quietanza contenuta nell’atto notarile.
Quanto al primo profilo, la Suprema Corte ha ribadito che la pattuizione di un prezzo diverso da quello risultante dall’atto scritto configura una simulazione relativa parziale, rispetto alla quale la prova testimoniale è soggetta alle restrizioni previste dall’art. 2722 c.c., trattandosi di un elemento essenziale del contratto.
Distinzione tra simulazione assoluta e simulazione relativa
In tema di simulazione nei contratti soggetti a forma scritta, è necessario distinguere tra:
- Simulazione assoluta, che comporta l’inesistenza del contratto apparente. In questo caso, la prova testimoniale è ammessa ai sensi dell’art. 2724 c.c., in quanto l’accordo simulatorio ha natura ricognitiva e non richiede la forma scritta prevista dall’art. 2725 c.c.;
- Simulazione relativa, che dissimula un diverso contenuto negoziale (come nel caso della pattuizione di un prezzo diverso). In tale ipotesi, la prova testimoniale tra le parti o loro eredi è ammessa solo se ricorrono le eccezioni previste dall’art. 2724 n. 3 c.c.
Nel caso in esame, trattandosi di parte attrice l’erede del venditore, non risultava possibile ammettere la prova della simulazione attraverso presunzioni documentali in assenza di una controdichiarazione scritta.
Rilevanza dell’art. 2722 c.c. e art. 2724 n. 3 c.c.
Ai sensi dell’art. 2722 c.c., “La prova per testimoni non e’ ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione e’ stata anteriore o contemporanea”, tra le stesse parti. Tuttavia, l’art. 2724 c.c. introduce tre eccezioni:
- Principio di prova scritta;
- Impossibilità materiale o morale di redigere un atto scritto;
- Perdita incolpevole del documento o necessità di far valere l’illiceità del negozio.
Nel caso deciso dalla Cassazione, nessuna di tali ipotesi risultava concretamente integrata. In particolare, non era stata allegata né provata la perdita incolpevole di un documento né era stata dedotta l’illiceità del contratto apparente.
La questione della controdichiarazione scritta e la valenza della confessione
La Corte ha altresì chiarito che, in tema di simulazione relativa oggettiva, la controdichiarazione scritta è indispensabile per dimostrare la pattuizione dissimulata, qualora questa abbia ad oggetto elementi essenziali del contratto soggetto a forma scritta ad substantiam, come nel caso del prezzo di una compravendita immobiliare.
È altresì irrilevante la confessione extragiudiziale resa da uno degli acquirenti ad un terzo, poiché tale dichiarazione non può supplire alla mancanza della forma scritta richiesta. Analogamente, non è legittimo ricavare la simulazione del prezzo da un ragionamento inferenziale fondato su indizi documentali, in assenza di una specifica controdichiarazione tra le parti.
La Cassazione ha pertanto ribadito che la prova della simulazione relativa parziale del prezzo tra le parti è ammissibile solo nei limiti degli artt. 2722 e 2724 c.c., con esclusione di presunzioni semplici e dichiarazioni rese a terzi, salvo ricorressero le eccezioni specifiche previste dalla legge.
Avvocato civilista Roma – Assistenza e rappresentanza legale diritto civile
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato civilista a Roma e avvocato divorzista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale in tutti i settori del diritto civile. Si occupa in particolare di: successioni ereditarie, diritto immobiliare, diritto di famiglia e responsabilità civile.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto civile puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
