La servitù di veduta è una delle servitù prediali più discusse in ambito giurisprudenziale, soprattutto con riferimento alla possibilità di acquisirla per usucapione.
Il caso analizzato nella recente ordinanza n. 5479 dell’1 marzo 2025 della Corte di Cassazione consente di chiarire quando un’apertura su un fondo altrui possa ritenersi sufficiente per integrare il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai sensi dell’art. 1061 c.c. ai fini dell’usucapione.
L’articolo analizza il caso concreto, i riferimenti normativi e le implicazioni pratiche, ponendo particolare attenzione alla distinzione tra presenza fisica della finestra e reale esercizio del diritto di veduta.
Indice dei contenuti
- Servitù di veduta e usucapione: il quadro normativo di riferimento
- Il requisito dell’apparenza nella servitù di veduta
- La finestra tamponata con pignatte: è servitù apparente?
- La pronuncia della Corte di Cassazione n. 5479/2025
- L’errore della Corte d’Appello: il peso della valutazione oggettiva
- Considerazioni sull’onere di vigilanza del proprietario del fondo servente
Servitù di veduta e usucapione: il quadro normativo di riferimento
La servitù di veduta è disciplinata dagli artt. 900 ss. c.c., e in particolare, l’art. 907 c.c. stabilisce le distanze che devono essere rispettate per l’apertura di vedute dirette o laterali sul fondo altrui. La servitù può essere costituita per contratto, per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, ma in quest’ultimo caso è necessario che la servitù sia apparente.
L’art. 1061 c.c. prevede infatti che “le servitù apparenti possono acquistarsi per usucapione”. La norma richiede dunque la presenza di un elemento oggettivo – l’apparenza – idoneo a rendere manifesto il peso imposto sul fondo servente.
La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che una servitù può considerarsi apparente quando esistano opere visibili e permanenti che ne denotino l’esercizio, così da renderla conoscibile anche da parte di terzi, e in particolare da parte del futuro acquirente del fondo servente.
Il requisito dell’apparenza nella servitù di veduta
Il concetto di apparenza è stato a lungo oggetto di elaborazione da parte della giurisprudenza. Secondo un orientamento consolidato, confermato anche nella ordinanza n. 5479/2025, l’apparenza della servitù si identifica nella:
“oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro”.
In questo senso, l’apparenza non può ridursi alla mera esistenza fisica dell’opera (ad esempio una finestra), ma deve essere accompagnata da caratteri strutturali e funzionali tali da rendere evidente l’esercizio della servitù.
Questa interpretazione tutela l’affidamento del proprietario del fondo servente e soprattutto dell’acquirente, che deve poter verificare facilmente l’esistenza di vincoli reali sul bene.
La finestra tamponata con pignatte: è servitù apparente?
Il caso deciso dalla Cassazione n. 5479/2025 ha riguardato l’esistenza di alcune aperture (finestre) presenti sull’immobile di proprietà della signora B., che si affacciavano sul lastrico solare del vicino, il signor C.
Secondo la Corte d’Appello di Catanzaro, tali finestre erano presenti almeno dal 1986, anno della domanda di concessione in sanatoria, e rappresentavano opere finalizzate all’esercizio di una servitù di veduta. A nulla rilevava, secondo la Corte, che le finestre fossero tamponate con pignatte (laterizi simili a mattoni forati) e che tali chiusure fossero provvisorie e amovibili.
Il ragionamento della Corte territoriale si è fondato sulla presunta consapevolezza del proprietario del fondo servente circa la facile rimozione delle pignatte, il che avrebbe consentito alla controparte di esercitare liberamente l’affaccio.
La pronuncia della Corte di Cassazione n. 5479/2025
La Cassazione, accogliendo il ricorso del signor C., ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d’Appello, ritenendo violato l’art. 1061 c.c..
Secondo la Suprema Corte, la presenza di finestre tamponate con pignatte, anche se potenzialmente amovibili, non è sufficiente a integrare il requisito dell’apparenza della servitù, in quanto:
- le finestre non erano immediatamente riconoscibili come destinate all’esercizio della servitù di veduta;
- il loro utilizzo non era costante, né oggettivamente manifesto;
- mancava una struttura univoca e permanente che potesse denunciare il peso imposto sul fondo servente.
Pertanto, non si poteva ritenere acquisita per usucapione una servitù non apparente, in violazione dell’art. 1061 c.c., come dedotto con la prima censura dal ricorrente.
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L’errore della Corte d’Appello: il peso della valutazione oggettiva
La Corte d’Appello ha fondato il proprio ragionamento sulla mera esistenza delle finestre, attribuendo loro una funzione tipica (quella di affaccio e veduta), ritenuta sufficiente a integrare l’apparenza della servitù.
La Cassazione ha tuttavia censurato tale impostazione, sottolineando come:
“valorizzando la mera presenza di finestre, la Corte territoriale ha minimizzato il fatto – tutt’altro che secondario – che esse fossero tamponate da pignatte, dando così per scontato che il proprietario del fondo servente fosse a conoscenza della loro amovibilità”.
Questo approccio ha portato a una presunzione indebita di conoscibilità del peso imposto, senza considerare che l’apparenza deve essere oggettiva e inequivoca, non richiedendo indagini o atti di sorveglianza attiva da parte del proprietario del fondo servente.
Considerazioni sull’onere di vigilanza del proprietario del fondo servente
Un altro profilo critico evidenziato dalla Cassazione riguarda l’onere di vigilanza che la Corte d’Appello ha implicitamente posto in capo al proprietario del fondo servente.
Secondo la Corte territoriale, il signor C. avrebbe dovuto presidiare i luoghi, osservare quando le pignatte venivano rimosse e verificare l’effettivo esercizio dell’affaccio. Tale impostazione è stata espressamente censurata dalla Suprema Corte, in quanto:
- l’onere probatorio dell’uso continuato e apparente della servitù grava sul soggetto che invoca l’usucapione;
- non può ritenersi che il proprietario del fondo servente sia tenuto a controlli costanti per scoprire se un’apertura abbia o meno funzione di veduta.
La Corte ha così ribadito il principio secondo cui l’apparenza deve essere manifesta, inequivoca, non ambigua, così da garantire una tutela effettiva ai proprietari dei fondi serventi e da non legittimare l’usucapione di servitù non percepibili all’osservazione ordinaria.
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