La risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare necessita della la forma scritta, ai sensi degli articoli 1350, comma 1, n. 1, e 1351 c.c.
Questo è quanto ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19323 del 14 luglio 2025, che il requisito formale richiesto per la validità del contratto originario si estende anche all’atto risolutorio, anche se consensuale.
La questione rileva in particolare per i contratti preliminari aventi a oggetto beni immobili, ai sensi degli articoli 1350, comma 1, n. 1, e 1351 c.c.
Indice dei contenuti:
- Risoluzione del preliminare e libertà della forma
- La necessità della forma scritta nei contratti immobiliari
- La vicenda processuale: l’ordinanza n. 19323/2025 della Cassazione
- L’inidoneità del comportamento concludente e degli atti unilaterali
- Forma scritta ad substantiam ex articoli 1350 e 1351 c.c.
- La procura irrevocabile e i suoi limiti nella risoluzione del preliminare
Risoluzione del preliminare e libertà della forma
In via generale, vige nell’ordinamento il principio della libertà di forma, salvo che la legge non imponga un vincolo formale per la validità del contratto (forma ad substantiam).
Questo principio si riflette anche nella disciplina del contratto risolutorio: lo scioglimento del vincolo negoziale può avvenire non solo con un accordo espresso, ma anche mediante comportamenti concludenti che rivelino in modo univoco la volontà di entrambe le parti di non darvi più esecuzione.
Tuttavia, la libertà della forma incontra un limite nei casi in cui la legge prescrive una forma determinata per il contratto da sciogliere. In questi casi, anche l’accordo risolutorio deve rivestire la stessa forma, pena la nullità.
La necessità della forma scritta nei contratti immobiliari
L’art. 1350, comma 1, n. 1, c.c. prevede che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
A sua volta, l’art. 1351 c.c. stabilisce che i contratti preliminari devono essere stipulati nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo.
Pertanto, il contratto preliminare di compravendita di immobile richiede necessariamente la forma scritta ad substantiam.
Da ciò discende che anche lo scioglimento consensuale di tale contratto deve risultare da atto scritto sottoscritto da entrambe le parti.
Non può ritenersi sufficiente un comportamento concludente o un atto unilaterale, poiché si tratta di un negozio formale il cui effetto incide direttamente su un rapporto che richiede la forma scritta per la sua validità.
La vicenda processuale: l’ordinanza n. 19323/2025 della Cassazione
La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19323 del 14 luglio 2025, in una controversia relativa a un preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra R.C., F.C. e F.P.V.
Gli attori, originariamente, avevano chiesto l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un preliminare avente a oggetto dei terreni.
Successivamente, con memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., avevano modificato la domanda, chiedendo la risoluzione per inadempimento, la restituzione degli importi versati, degli assegni e il riconoscimento di penali e migliorie.
Il Tribunale di Bari ha ritenuto che il contratto si fosse risolto per mutuo consenso, in virtù di un accordo successivo datato 21 febbraio 2008, che prevedeva il rilascio di una procura irrevocabile e l’emissione di assegni.
Ha pertanto dichiarato la risoluzione per mutuo consenso, condannando i convenuti alla restituzione di somme e titoli, e pronunciandosi sulle domande accessorie.
La Corte d’Appello ha confermato integralmente la decisione, ritenendo che vi fosse stato un nuovo assetto pattizio idoneo a integrare il consenso alla risoluzione.
L’inidoneità del comportamento concludente e degli atti unilaterali
La Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso di R.C. e F.C., ha cassato la sentenza d’appello, rilevando un vizio di diritto: i giudici di merito avevano ritenuto sufficiente il comportamento delle parti e l’accordo successivo per ritenere risolto il contratto, senza considerare il vincolo formale.
In particolare, la Corte ha affermato che la risoluzione per mutuo consenso può avvenire anche per fatti concludenti solo quando il contratto da sciogliere non richiede una forma ad substantiam.
Nella specie, trattandosi di un preliminare immobiliare soggetto a forma scritta ex artt. 1350, comma 1, n. 1, e 1351 c.c., anche l’accordo risolutorio doveva rivestire la forma scritta, sottoscritta da entrambi i contraenti.
La scrittura del 21 febbraio 2008 era stata invece redatta e sottoscritta soltanto dal promittente venditore, e pertanto priva dell’elemento formale richiesto.
Forma scritta ad substantiam ex articoli 1350 e 1351 c.c.
Come sottolineato dalla Suprema Corte, la forma scritta richiesta per il contratto preliminare di vendita immobiliare si impone anche in sede di risoluzione consensuale.
La funzione della forma scritta è quella di garantire certezza e stabilità al traffico giuridico, specialmente per gli atti relativi a beni immobili.
L’art. 1351 c.c. impone espressamente che il contratto preliminare sia redatto nella forma prescritta per il definitivo. L’art. 1350, comma 1, n. 1, c.c., richiede la forma scritta per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Da ciò discende la necessità di rispettare la forma scritta anche in caso di successiva risoluzione consensuale: è un vincolo strutturale che accompagna l’intero ciclo di vita del rapporto obbligatorio.
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La procura irrevocabile e i suoi limiti nella risoluzione del preliminare
Nel caso in esame, i giudici di merito avevano ritenuto che la procura irrevocabile a vendere e amministrare, conferita con l’accordo del 21 febbraio 2008, potesse rappresentare una manifestazione del consenso alla risoluzione del contratto. Anche tale impostazione è stata smentita dalla Cassazione.
La procura irrevocabile è un atto unilaterale recettizio, che esprime la volontà del solo rappresentato. Essa, per definizione, non può integrare un accordo bilaterale né tantomeno un contratto risolutorio, poiché non rappresenta l’espressione di una volontà comune diretta allo scioglimento del vincolo.
Mancando la sottoscrizione dell’altra parte, non vi è il minimo elemento formale richiesto per configurare una risoluzione consensuale validamente perfezionata.
La Corte ha quindi ribadito che né la dichiarazione unilaterale del promittente venditore né il rilascio di una procura irrevocabile sono idonei a integrare un valido accordo di risoluzione consensuale di un contratto preliminare immobiliare.
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