La corretta ripartizione spese lastrico solare è una tematica cruciale nella gestione degli edifici in condominio.
Il presente articolo si propone di fornire un’analisi professionale e tecnica dei principi normativi e giurisprudenziali che regolano l’attribuzione dei costi per il rifacimento o la manutenzione di questa superficie, distinguendo tra l’uso comune e l’uso esclusivo, al fine di garantire una gestione trasparente e conforme al Codice Civile e alla giurisprudenza.
Indice dei contenuti:
- Cos’è il lastrico solare condominiale?
- La ripartizione spese lastrico solare in condominio secondo la normativa vigente
- Verticale effettiva e proiezione del lastrico: il calcolo dei due terzi delle spese
- Ripartizione spese lastrico solare per infiltrazioni e mancata manutenzione
- Rifacimento lastrico solare: manutenzione ordinaria o straordinaria?
- Aspetti tecnici e costi: computo metrico e capitolato lavori
- Ripartizione spese lastrico solare: le FAQ legali
Cos’è il lastrico solare condominiale?
Con il termine lastrico solare si identifica una superficie piana posta a copertura di un edificio, la cui funzione essenziale è quella di proteggere l’immobile da agenti atmosferici come sole e pioggia.
Quest’area può essere destinata a scopi ricreativi (come terrazze condominiali o giardini pensili), oppure può essere sfruttata per l’installazione di impianti solari fotovoltaici o termici.
Differisce dal tetto, copertura spiovente, poiché si tratta di una copertura orizzontale che può essere o meno accessibile e calpestabile. Nel caso in cui venga installato un parapetto con una ringhiera di protezione per l’affaccio, si parla di terrazza condominiale.
Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, il lastrico solare è incluso in quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, salvo che non risulti il contrario dal titolo.
La ripartizione spese lastrico solare in condominio secondo la normativa vigente
La normativa che regola la ripartizione delle spese lastrico solare in condominio è principalmente dettata dall’art. 1126 del Codice Civile. Essa distingue tra lastrico ad uso comune e lastrico ad uso esclusivo, delineando criteri diversi per l’attribuzione dei costi.
Lastrico solare condominiale comune: come sono ripartite le spese?
In presenza di un lastrico solare qualificato come parte comune dell’edificio, la ripartizione delle spese necessarie per la sua conservazione e il godimento è regolata dall’art. 1123 del Codice Civile. Questo articolo stabilisce che le spese devono essere sostenute dai condòmini in proporzione al valore della loro proprietà (millesimi), salvo diverse convenzioni.
Art. 1123 – Codice civile
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Lastrico solare ad uso esclusivo: criteri di ripartizione (art. 1126 c.c.)
Il lastrico solare può essere concesso in uso esclusivo se ciò è chiaramente indicato nel titolo di proprietà e nel regolamento condominiale. Il condomino titolare dell’uso esclusivo ha il diritto di utilizzare il lastrico, ma deve comunque rispettare la sua funzione principale di copertura per l’intero edificio.
Ai sensi dell’art. 1126 del Codice Civile, quando l’uso del lastrico solare (o parte di esso) non è comune a tutti i condomini, la ripartizione avviene come segue:
- 1/3 della spesa: a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo, per la parte di spesa relativa alle riparazioni o ricostruzioni.
- 2/3 della spesa: a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte dell’edificio a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
I sei principi guida nel riparto delle spese per lastrico solare privato
L’applicazione pratica dell’art. 1126 c.c. ha generato alcune zone d’ombra chiarite dalla giurisprudenza, che ha equiparato la figura della terrazza a livello a quella del lastrico solare privato.
I principi che devono guidare il riparto delle spese di riparazione sono:
- Doppia contribuzione: se il proprietario del lastrico ad uso esclusivo ha un’unità immobiliare al di sotto del lastrico medesimo, deve contribuire sia per la quota di 1/3 che per la quota parte dei 2/3 relativi alla sua unità coperta.
- Proiezione coperta: le spese dei 2/3 vanno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione verticale del lastrico.
- Lastrico comune: se il lastrico solare è parte comune, le relative spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
- Esclusione delle parti comuni coperte: se il lastrico solare copre delle parti comuni (ad esempio delle scale), tali zone vanno escluse dal riparto. Questo è quanto affermato dalle sentenze della Corte di Cassazione n. 11484 e n. 12578 del 2017.
- Opere connesse all’impermeabilizzazione: se si deve procedere con il rifacimento dell’impermeabilizzazione, ogni opera connessa a tale manutenzione (ad esempio: demolizione del pavimento e smaltimento in discarica) andrà ripartita secondo il criterio di legge.
- Esempio pratico: ipotizzando una spesa di manutenzione di € 1.800,00, 1/3 (€ 600,00) è a carico esclusivo del condòmino con uso esclusivo, e i restanti 2/3 (€ 1.200,00) sono divisi tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà delle unità coperte.
Verticale effettiva e proiezione del lastrico: il calcolo dei due terzi delle spese
Il primo grande tema applicativo concerne il calcolo dei 2/3 delle spese a carico degli appartamenti coperti.
La tesi corretta, avallata dalla giurisprudenza prevalente, è che occorre calcolare la superficie coperta seguendo la proiezione verso il basso del lastrico solare, ovvero la verticale effettiva.
La ripartizione delle spese del lastrico solare basata sulla verticale effettiva prevede che si paghino solo le spese relative alla porzione di unità immobiliare effettivamente coperta dalla proiezione verticale del lastrico stesso.
Principio della doppia contribuzione
La Cassazione Civile, con la sentenza n. 1451 del 23.01.2014, ha sancito chiaramente che: “nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico.”
Orientamento giurisprudenziale sul calcolo dei due terzi
La giurisprudenza ha ribadito che il criterio di riparto dei $2/3$ si concentra sul valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante, e non sull’intero valore millesimale dell’appartamento, escludendo la parte che non trae utilità dalla copertura.
- Cassazione Civile, sentenza n. 1451 del 23.01.2014: “il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ., della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota (…) si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura.”
- Tribunale di Napoli, sentenza n. 5639 del 16.05.2017: Conferma l’applicazione del criterio $1/3 – 2/3$ in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.
- Cassazione Civile, ordinanza n. 35316 del 18.11.2021: Equipara la terrazza a livello al lastrico solare ai fini del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c.
Ripartizione spese lastrico solare per infiltrazioni e mancata manutenzione
Quando si verificano infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di un condominio, la suddivisione delle spese per le riparazioni e per l’eventuale risarcimento dei danni segue i criteri di riparto stabiliti dal Codice Civile per la manutenzione:
- Lastrico comune: tutte le spese, comprese quelle dovute a infiltrazioni, sono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
- Lastrico ad uso esclusivo: $1/3$ delle spese (sia per la riparazione sia per i danni causati dalle infiltrazioni) è a carico del condomino che ha l’uso esclusivo, mentre i restanti $2/3$ sono suddivisi tra tutti gli altri condomini che beneficiano della funzione di copertura (unità immobiliari sottostanti) secondo i rispettivi millesimi.
Questo criterio vale anche per la responsabilità: sia il proprietario esclusivo che il condominio possono essere ritenuti responsabili. Tuttavia, se viene dimostrato che il danno è dovuto interamente alla negligenza di una sola delle parti, solo quest’ultima sarà chiamata a risponderne.
Gestione delle spese per infiltrazioni: problemi comuni
Il problema più comune che colpisce un lastrico solare è quello delle infiltrazioni.
In questi casi, anche se il lastrico riguarda e interessa pochi condòmini, l’amministratore è tenuto a interessarsene e a convocare un’assemblea tra i soli soggetti interessati affinché possano deliberare in merito alla sistemazione.
La convocazione formale è necessaria con riferimento alle responsabilità professionali dell’amministratore, che necessita di un verbale d’assemblea che attesti l’avvenuta delibera o la mancata approvazione dei lavori.
Inoltre, la ripartizione spese lastrico solare non calpestabile è disciplinata dalle medesime disposizioni generali, poiché, sebbene non accessibile, assolve alla funzione di copertura per le unità sottostanti, generando un vantaggio funzionale per l’intero condominio o per la porzione di esso.
Rifacimento lastrico solare: manutenzione ordinaria o straordinaria?
Il rifacimento del lastrico solare è generalmente considerato un intervento di manutenzione straordinaria. Questa categoria include lavori di maggiore entità che incidono sulla struttura o comportano un rinnovo o una sostituzione rilevante (es. rifacimento completo della pavimentazione o sostituzione integrale della guaina impermeabilizzante). La manutenzione straordinaria deve essere deliberata dall’assemblea condominiale.
Al contrario, la manutenzione ordinaria riguarda interventi periodici e prevedibili volti a conservare il lastrico in buone condizioni (es. pulizia regolare da detriti o piccole riparazioni superficiali).
Un esempio di applicazione del criterio di legge alle opere connesse è quello stabilito dal Tribunale di Roma, sentenza n. 4694 del 04.03.2020, il quale osserva che il criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c. si applica a tutti i lavori necessari per il rifacimento dell’impermeabilizzazione, come la demolizione del pavimento e lo smaltimento in discarica.
Aspetti tecnici e costi: computo metrico e capitolato lavori
Il costo medio per il rifacimento di un lastrico solare può variare in base a superficie, complessità, materiali (guaine, piastrelle, massetti) e tipologia di intervento.
Computo metrico estimativo
Il computo metrico è uno strumento imprescindibile per definire con precisione l’entità economica e tecnica. Le voci tipicamente presenti includono:
- Opere provvisionali e di sicurezza (ponteggi, parapetti).
- Demolizioni e smaltimento (rimozione della vecchia pavimentazione e del massetto esistente).
- Impermeabilizzazione (fornitura e posa di guaina bituminosa o poliuretanica).
- Isolamento termico (se previsto).
- Massetto e pendenze, con sagomatura per il corretto deflusso delle acque meteoriche.
- Pavimentazione e finiture (posa della nuova pavimentazione e finiture perimetrali).
Capitolato lavori
Il capitolato lavori è un documento tecnico fondamentale che descrive in modo dettagliato tutte le operazioni da eseguire, specificando modalità di intervento, materiali da utilizzare, lavorazioni previste e requisiti tecnici da rispettare.
Tra le attività più comuni incluse troviamo:
- Demolizione e smaltimento della pavimentazione e dei vecchi strati impermeabilizzanti.
- Realizzazione dei massetti di pendenza e pulizia del solaio portante.
- Fornitura e posa delle nuove membrane impermeabilizzanti, con idonee sovrapposizioni e risvolti verticali.
- Installazione di sistemi di drenaggio (bocchettoni e caditoie).
- Rifinitura dei bordi perimetrali, con scossaline, copertine e ripristino degli intonaci.
Ripartizione spese lastrico solare: le FAQ legali
Chi deve pagare per il rifacimento del lastrico solare?
La responsabilità dipende dalla sua natura: se è una parte comune, i costi sono sostenuti da tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Se invece il lastrico è ad uso esclusivo, le spese si ripartiscono in base all’art. 1126 del Codice Civile: un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e i restanti due terzi suddivisi tra i condòmini sottostanti.
Come si ripartiscono le spese se il lastrico solare è ad uso esclusivo?
In base all’art. 1126 c.c., chi ha l’uso esclusivo partecipa per un terzo alla spesa, mentre i restanti due terzi sono a carico dei condòmini che beneficiano della copertura, cioè quelli sottostanti il lastrico, in proporzione ai rispettivi millesimi della porzione coperta.
Cosa significa ripartizione delle spese “in verticale effettiva”?
Con “ripartizione in verticale effettiva” si intende un criterio in base al quale le spese vengono imputate solo ai condòmini le cui unità immobiliari si trovano sotto la proiezione verticale del lastrico stesso. Pagano solo coloro che beneficiano effettivamente della funzione di copertura.
Come si gestiscono le spese in caso di infiltrazioni dal lastrico?
La ripartizione delle spese per infiltrazioni segue la stessa logica vista per la manutenzione: se il lastrico è comune, tutti i condòmini contribuiscono; se è ad uso esclusivo, si applica la divisione $1/3 – 2/3$. Tuttavia, se il danno è causato da negligenza grave, la responsabilità può ricadere interamente su chi non ha provveduto alla manutenzione (amministratore, condominio o proprietario esclusivo).
Il rifacimento del lastrico è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Generalmente, il rifacimento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Si tratta infatti di lavori complessi, come il rifacimento dell’impermeabilizzazione o della pavimentazione, che richiedono un’approvazione da parte dell’assemblea.
La tutela legale in caso di contenzioso sulla ripartizione
Sebbene i criteri di ripartizione spese lastrico solare siano definiti con chiarezza dal Codice Civile e dalla giurisprudenza, l’applicazione pratica di tali principi può generare spesso contestazioni e conflitti.
Una errata applicazione dei millesimi, l’omissione di un condomino che trae utilità dalla copertura, o l’errata qualificazione dell’intervento (ordinario vs. straordinario) possono essere motivi validi per l’annullamento della delibera assembleare.
Qualora un condòmino ritenga che la delibera di riparto sia contraria alla legge o al regolamento di condominio, ha il diritto di attivare le procedure legali per la sua impugnazione.
Per approfondire quali sono i termini, le condizioni e le procedure per impugnare una delibera condominiale vi invitiamo a consultare il nostro articolo dedicato: Impugnazione delibera condominiale: nullità, annullabilità e termini
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