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Ripartizione spese condominio: paga l’acquirente o il venditore?

Spesso la ripartizione spese condominio in sede di compravendita immobiliare costituisce un elemento di ostacolo alla conclusione delle trattativa.

In questo articolo esamineremo in breve i principi che regolano la ripartizione delle spese condominio tra il venditore e l’acquirente.

Spese condominio: cosa sono

Dal punto di vista del diritto civile le spese condominiali costituiscono uno degli esempi tipici di obbligazioni propter rem, vale a dire quelle obbligazioni caratterizzate dalla stretta connessione con una cosa. Nelle obbligazioni propter rem i soggetti del rapporto giuridico obbligatorio corrispondono ai titolari di un diritto di proprietà ovvero di un diritto reale di godimento sulla res. Si tratta pertanto di obbligazioni c.d. ambulatorie in quanto circolano unitamente alla circolazione del bene cui si riferiscono.

Come avviene la ripartizione spese condominio tra acquirente e venditore nei rapporti esterni

Le spese condominiali sono sostenute dai singoli condòmini in proporzione ai millesimi.

In caso di vendita di un immobile in condominio, è particolarmente importante quanto previsto dall’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile.

Il comma 4, infatti dispone che:

  • Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.

Pertanto, l’acquirente dell’appartamento in condominio è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno dell’acquisto e quello precedente.

Per questo al momento delle trattative il venditore si fa rilasciare dall’amministratore di condominio la c.d. liberatoria condominiale con cui e si evidenzia la presenza o meno di debiti e crediti del venditore verso il condominio per l’anno in corso e per l’anno precedente.

Il comma 5 aggiunge:

  • “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto

Quindi, il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente per le spese condominiali maturate finché non viene trasmessa all’amministratore del condominio copia autentica del titolo della cessione.

Attenzione. Queste norme fondamentali disciplinano esclusivamente i “rapporti esterni”, cioè le obbligazioni che l’acquirente ed il venditore hanno nei confronti degli altri condòmini.

La ripartizione delle spese condominiali nei rapporti interni tra acquirente e venditore

Nell’ambito dei “rapporti interni”, vale a dire quelli tra venditore e acquirente dell’appartamento, manca una norma analoga a quella sopra citata che disciplini espressamente il riparto delle spese.

Per questo in dottrina e giurisprudenza sono emerse diverse teorie sulla ripartizione interna delle spese condominiali tra acquirente e venditore:

  • Secondo una prima tesi, il debitore sarebbe colui che risulta proprietario nel momento in cui viene effettuato l’atto di gestione che determina la spesa
  • Secondo un’altra tesi, il debitore sarebbe colui che risulta essere proprietario al momento della deliberazione della spesa.
  • La tesi attualmente prevalente, sostenuta anche dalla Corte di cassazione (Cass. n. 8782/2013), ritiene che sia corretto seguire questa distinzione:
    • Spese di ordinaria gestione: il debitore è il proprietario al momento dell’esecuzione dell’atto di gestione;
    • Spese di straordinaria amministrazione: il debitore è il proprietario al momento della delibera condominiale

Occorre tuttavia ricordare che quella sopra illustrata è la disciplina residuale che si applica quando le parti coinvolte (acquirente e venditore) non abbiano stabilito nulla a riguardo.

La ripartizione delle spese interne, infatti, è liberamente disponibile dalle parti.

Sono, al contrario, vincolanti ed inderogabili le norme previste dall’art. 63 disp. att. c.c. in merito alla ripartizione nei “rapporti esterni” delle spese condominiali tra acquirente e venditore.

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