La restituzione della caparra confirmatoria è un tema particolarmente rilevante nell’ambito contrattuale (generalmente nel settore immobiliare) ed è spesso ad origine di conteziosi.
Con questo contribuito, dopo una breve introduzione sul significato e funzione della caparra confirmatoria, analizzeremo le casistiche più frequenti e le modalità di restituzione della caparra confirmatoria.
Indice dei contenuti:
- Che cosa è la caparra confirmatoria e a cosa serve
- Caparra confirmatoria nelle compravendite immobiliari
- Pronunce della Cassazione sulla caparra confirmatoria
- Risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e caparra confirmatoria
- La parte che intende ottenere il risarcimento del maggior danno deve provarlo in giudizio
- La domanda volta alla ritenzione della caparra è “nuova” e “diversa” da quella relativa alla risoluzione e risarcimento
- Nell’ambito immobiliare, la mancata cancellazione dell’ipoteca è inadempimento del venditore
- Come ottenere la restituzione della caparra confirmatoria
- Avvocato immobiliarista
Che cosa è la caparra confirmatoria e a cosa serve
La caparra confirmatoria è un istituto giuridico del diritto dei contratti finalizzato essenzialmente a rafforzare l’impegno contrattuale.
Ai sensi dell’art. 1385 c.c., la caparra confirmatoria si perfeziona soltanto con la consegna di una somma di denaro o altre cose fungibili.
Pertanto, la caparra confirmatoria non rientra nei contratti c.d. ad effetti reali che si concludono attraverso lo scambio del consenso tra le parti, bensì tra i contratti reali che si concludono, appunto, al momento della consegna della cosa (in questo caso, denaro o altre cose fungibili).
Caparra confirmatoria nelle compravendite immobiliari
L’utilizzo della caparra confirmatoria è particolarmente frequentane nell’ambito della compravendita immobiliare.
Quasi sempre, infatti, al momento della formulazione della proposta il promissario acquirente consegna al promettente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria proprio a testimoniare la serietà dell’impegno che si sta assumendo.
La caparra confirmatoria, inoltre, assume la forma di un indennizzo in caso di inadempimento di una delle parti.
Ai sensi dell’art. 1385 c.c., infatti, se la parte che si rende inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali è quella che ha consegnato la caparra, l’altra parte ha diritto di trattenerla a titolo di indennizzo per la mancata conclusione del contratto cui accede.
Se, al contrario, si rende inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, quest’ultima dovrà restituire alla controparte il doppio della somma ricevuta.
Un esempio di caparra confirmatoria nell’ambito della compravendita immobiliare potrà chiarire meglio:
- Se il promissario acquirente Tizio consegna al promittente venditore Caio la somma di euro 5.000 a titolo di caparra confirmatoria, il caso di inadempimento di Tizio dei successivi obblighi contrattuali, Caio avrà diritto di trattenere la somma di euro 5.000 ricevuta a titolo di caparra.
- Se invece, è Caio a rendersi inadempiente nei confronti di Tizio, Caio dovrà restituire a Tizio la somma di euro 10.000, cioè il doppio della caparra ricevuta.
Quindi è fondamentale comprendere, in ogni ambito contrattuale, quali siano i rispettivi diritti ed obblighi assunti dalle parti al fine di determinare l’eventuale inadempimento che darà luogo al diritto di indennizzo mediante caparra confirmatoria.
La funzione indennitaria della caparra confirmatoria, tuttavia, preclude la possibilità di richiedere l’eventuale ulteriore risarcimento. Pertanto la parte che intende richiedere il maggior danno dovrà rinunciare la caparra confirmatoria ed agire in giudizio per ottenere il risarcimento integrale.
Qualora le parti concludano il contratto le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria potranno essere imputate a titolo di acconto sul prezzo finale.
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Pronunce della Cassazione sulla caparra confirmatoria
Dopo questa breve introduzione, analizziamo alcune casistiche oggetto di pronuncia da parte della Corte di Cassazione nell’ambito di contenziosi relativi alla caparra confirmatoria.
Risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e caparra confirmatoria
Secondo una recente pronuncia della Cassazione (n. 23209/2023) la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione, poiché fondata su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti, non costituisce inadempimento. Conseguentemente dà luogo ai soli obblighi restitutori tra le parti e non è titolo per invocare la restituzione del doppio della caparra confirmatoria consegnata.
La parte che intende ottenere il risarcimento del maggior danno deve provarlo in giudizio
La Corte di Cassazione più volte ha riconosciuto che qualora la parte adempiente voglia domandare la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, con la conseguenza che il pregiudizio subito dovrà essere provato sia nell’an, sia nel quantum.
La domanda volta alla ritenzione della caparra è “nuova” e “diversa” da quella relativa alla risoluzione e risarcimento
Dall’applicazione di detto principio, discende sul piano processuale che se una parte agisce in giudizio al fine di ottenere la risoluzione ed il risarcimento del danno, la domanda volta a far valere il recesso con contestuale ritenzione della caparra costituisce una domanda nuova e diversa (Cass. SS. UU. n. 553/2009).
Nell’ambito immobiliare, la mancata cancellazione dell’ipoteca è inadempimento del venditore
Nell’ambito del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene, comporta un pregiudizio per l’acquirente e costituisce inadempimento al fine del diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria (Cass. n. 20434/2022).
Come ottenere la restituzione della caparra confirmatoria
Abbiamo visto che il diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria sorge in favore della parte che ha consegnato la caparra qualora si renda inadempimente la parte che l’ha ricevuta.
Nell’ambito della compravendita immobiliare pertanto, il diritto alla restituzione del doppio caparra confirmatoria è previsto a favore del promissario acqurente in caso di inadempimento del promittente venditore.
Ma come fa il promissario acquirente ad ottenere la restituzione della caparra? Il percorso è caratterizzato essenzialmente da tre passaggi concatenati.
- Richiesta stragiudiziale: in primo luogo il promissario acquirente attraverso una comunicazione stragiudiziale (raccomandata o pec) dovrà rappresentare al promittente venditore la volontà di recedere dall’accordo per l’inadempimento di quest’ultimo degli obblighi contrattuali assunti e richiedere, conseguentemente, la corresponsione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c.;
- Nel caso di esito negativo della richiesta stragiudiziale, il promissario acquirente potrà invitare il promittente venditore alla mediazione (non obbligatoria) o alla negoziazione assistita tra avvocati (non obbligatoria al di sotto di euro 50.000).
- In caso di esito negativo di tutti i tentativi di risoluzione bonaria del contenzioso, non resta che rivolgersi al Tribunale per ottenere una sentenza di condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra in favore del promissario acquirente.
Attenzione: come più volte sancito dalla Cassazione, quando la risoluzione del contratto è avvenuta all’esito di una diffida ad adempiere non ottemperata nel termine, il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. è definitivamente precluso. Pertanto, qualora la parte non inadempiente desideri limitare la richiesta di risarcimento alla mera ritenzione della caparra (o al pagamento del doppio della caparra) dovrà azionare in giudizio una richiesta di mero accertamento dell’effetto risolutorio.
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