Nel contesto della mediazione immobiliare, la responsabilità del mediatore assume rilievo centrale, in particolare con riferimento agli obblighi di correttezza e buona fede nella fase precontrattuale.
L’ordinanza della Corte di Cassazione civile n. 9395 del 10 aprile 2025 rappresenta un punto fermo in tema di doveri informativi del mediatore, sia nella mediazione tipica che atipica.
L’articolo che segue analizza in dettaglio i profili di responsabilità del mediatore alla luce dei principi espressi dalla Suprema Corte, con specifico riferimento agli articoli 1175, 1385 e 2932 del codice civile.
Indice dei contenuti
- Il ruolo del mediatore: mediazione tipica e atipica
- Il principio di buona fede e correttezza ex art. 1175 c.c.
- Obbligo di informazione e responsabilità professionale
- L’ordinanza Cass. civ. n. 9395/2025: i fatti di causa
- Provvigione e mancato buon fine dell’affare
- Rapporto tra obbligo di informazione e diritto alla provvigione
- Osservazioni conclusive sulla responsabilità del mediatore
Il ruolo del mediatore: mediazione tipica e atipica
Il mediatore è il soggetto che mette in relazione due o più parti affinché concludano un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Tale definizione, contenuta nell’art. 1754 cod. civ., si riferisce alla mediazione tipica. Tuttavia, nella pratica commerciale è frequente che il mediatore operi anche su incarico di una delle parti, configurandosi così una mediazione atipica.
Nonostante la distinzione, la giurisprudenza afferma l’estensione degli stessi doveri di diligenza, buona fede e correttezza anche al mediatore incaricato da una sola parte, in quanto comunque soggetto a responsabilità professionale qualificata.
Il principio di buona fede e correttezza ex art. 1175 c.c.
Ai sensi dell’art. 1175 cod. civ., il debitore e il creditore devono comportarsi secondo buona fede nella fase di esecuzione dell’obbligazione. Questo principio, di portata generale, si estende anche alla fase precontrattuale, imponendo al mediatore un obbligo di lealtà e informazione nei confronti delle parti.
La Corte di Cassazione ha ribadito che il mediatore è tenuto a informare le parti di tutte le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza propria della sua categoria. Tali obblighi sussistono indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico investigativo e riguardano, in particolare, gli elementi giuridici oggettivamente rilevanti sull’immobile, come iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli.
Obbligo di informazione e responsabilità professionale
L’obbligo informativo gravante sul mediatore è dunque positivo e attivo: egli deve non solo evitare comportamenti omissivi, ma anche svolgere una verifica ragionevole sulle circostanze che possono incidere sull’affare. In tal senso, la Cassazione ha escluso che siano necessarie autorizzazioni espresse per condurre accertamenti minimi quali la verifica della presenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli presso i pubblici registri immobiliari.
Il mancato adempimento di tale obbligo configura un comportamento negligente e può integrare responsabilità contrattuale o extracontrattuale, con diritto al risarcimento del danno per la parte danneggiata e perdita del diritto alla provvigione.
L’ordinanza Cass. civ. n. 9395/2025: i fatti di causa
Nel caso oggetto dell’ordinanza n. 9395/2025, due promissarie acquirenti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, con l’intermediazione di un agente immobiliare. Successivamente, era emersa l’esistenza di un’ipoteca sull’immobile, non dichiarata nel contratto preliminare.
La venditrice non aveva provveduto alla cancellazione dell’ipoteca entro la data fissata per la stipula del definitivo, legittimando il recesso ex art. 1385 cod. civ. da parte delle acquirenti.
Le promissarie acquirenti hanno agito giudizialmente per ottenere la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno anche nei confronti del mediatore. Il Tribunale ha rigettato la domanda verso l’agente immobiliare, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, ha riconosciuto la responsabilità del mediatore e lo ha condannato al pagamento di Euro 7.220,00.
Provvigione e mancato buon fine dell’affare
Un ulteriore profilo di rilievo concerne il diritto del mediatore alla provvigione. Secondo la giurisprudenza consolidata, tale diritto sorge quando l’affare è concluso, ovvero quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico che consente l’esecuzione coattiva dell’obbligazione, anche attraverso l’azione ex art. 2932 cod. civ. o per il risarcimento del danno.
Nel caso esaminato, il contratto preliminare era stato stipulato, quindi in astratto si sarebbe potuto riconoscere il diritto alla provvigione. Tuttavia, il mediatore ha contribuito con il proprio inadempimento alla mancata conclusione dell’affare, risultando così responsabile per la perdita dell’utilità contrattuale da parte delle acquirenti.
Rapporto tra obbligo di informazione e diritto alla provvigione
La Suprema Corte ha chiarito che il diritto alla provvigione non può essere riconosciuto in favore del mediatore che abbia omesso di assolvere all’obbligo informativo su elementi essenziali dell’immobile.
In particolare, nel caso in esame, la presenza dell’ipoteca avrebbe dovuto essere accertata dallo stesso mediatore con ordinaria diligenza, essendo tale informazione facilmente reperibile presso i pubblici registri.
Il mediatore, pur avendo facilitato la conclusione del preliminare, ha compromesso il buon fine dell’affare, violando l’obbligo di buona fede e determinando così la perdita del diritto alla provvigione, oltre alla condanna al risarcimento dei danni.
Osservazioni conclusive sulla responsabilità del mediatore
L’ordinanza in esame rafforza il principio secondo cui il mediatore, quale professionista qualificato, deve adempiere ai propri doveri con diligenza tecnica e lealtà contrattuale, senza attendere incarichi espressi per svolgere verifiche minime che rientrano nel normale esercizio della sua attività. La responsabilità del mediatore non è quindi subordinata a un’espressa clausola di garanzia, ma deriva direttamente dalla legge, in particolare dagli articoli 1175, 1385 e 2932 cod. civ.
In caso di omissioni rilevanti, il mediatore risponde dei danni causati alle parti e non ha diritto al compenso, anche se formalmente l’affare è stato concluso.
