Nel ambito della compravendita , la fase della trattative immobiliare tra venditore e acquirente non è priva di regole e rischi.
Anche nella fase precontrattuale, quando non è stato ancora firmato un accordo vincolante, l’art. 1337 del Codice Civile impone il rispetto del principio di buona fede.
Questo principio, che funge da pilastro nelle dinamiche negoziali, disciplina il comportamento delle parti e pone obblighi specifici finalizzati a garantire trasparenza, riservatezza e rispetto delle aspettative reciproche.
Approfondire questi obblighi aiuta a comprendere come gestire correttamente la fase delle trattative per scongiurare il rischio di esporsi a potenziali responsabilità.
Indice dei contenuti:
- Obblighi di comportamento nella trattativa immobiliare secondo l’art. 1337 c.c.
- Il dovere di informativa tra le parti
- Limiti al dovere di informativa: condizioni economiche e motivi soggettivi
- Il dovere di segretezza verso i terzi
- Il dovere di protezione delle aspettative della controparte
- Avvocato Immobiliarista Roma
Obblighi di comportamento nella trattativa immobiliare secondo l’art. 1337 c.c.
Secondo l’art. 1337 del Codice Civile, venditore e acquirente devono rispettare il principio di buona fede non solo nella conclusione del contratto, ma anche durante le trattative preliminari.
Questo obbligo generale, secondo l’interpretazione prevalente della giurisprudenza, si articola in tre comportamenti fondamentali:
- dovere scambio di informazioni rilevanti tra le parti
- dovere di riservatezza verso i terzi
- protezione delle legittime aspettative della controparte
Inoltre, qualora uno di questi obblighi venga violato, la legge prevede il diritto di recesso, con eventuale risarcimento del danno per la parte lesa.
Il dovere di informativa tra le parti
La buona fede si traduce innanzitutto nell’obbligo di informativa reciproca. Entrambe le parti devono condividere informazioni essenziali per consentire una corretta valutazione della compravendita.
Per esempio, il venditore è tenuto a comunicare eventuali problematiche legate allo stato urbanistico e catastale dell’immobile, possibili morosità o contenziosi in corso, nonchè cambiamenti nella destinazione urbanistica.
Similmente, l’acquirente deve dichiarare al venditore eventuali ostacoli legali o procedurali che potrebbero influire sulla stipula del contratto.
L’obbligo di informativa trova un ulteriore fondamento nell’art. 1338 c.c., che richiede espressamente di comunicare eventuali cause di invalidità del contratto.
La mancata osservanza di questo dovere può costituire motivo di risarcimento danni, soprattutto se l’omissione ha influenzato la formazione del consenso della controparte.
Limiti al dovere di informativa: condizioni economiche e motivi soggettivi
Tuttavia, anche l’obbligo di informativa incontra dei limiti.
Ad esempio, le condizioni economiche personali di ciascuna parte non rientrano tra le informazioni da condividere, salvo diversa previsione contrattuale.
La giurisprudenza, infatti, ha chiarito che ciascuna parte deve svolgere autonomamente le verifiche sulla solidità finanziaria dell’altra, ricorrendo a strumenti come visure ipotecarie o analisi dei bilanci societari.
La Corte di Cassazione ha sottolineato che il principio di buona fede non elimina l’onere di prudenza che ogni contraente deve esercitare autonomamente.
Allo stesso modo, non è necessario rivelare i motivi soggettivi che spingono una parte a intraprendere la trattativa.
Ad esempio, un venditore non è obbligato a spiegare perché desidera cedere l’immobile, così come un acquirente non deve rivelare come intenderà utilizzare l’immobile che intende acquistare.
Il dovere di segretezza verso i terzi
Un altro obbligo derivante dal principio di buona fede è la riservatezza.
Venditore e acquirente devono mantenere confidenziali le informazioni negoziali, come il prezzo o i termini giuridici discussi.
La divulgazione di tali dati a terzi potrebbe compromettere la posizione della controparte, soprattutto se le trattative non si concludono con un accordo.
Ad esempio, un acquirente non dovrebbe rivelare il prezzo concordato a potenziali nuovi interessati, evitando di creare difficoltà al venditore nel caso in cui voglia avviare nuove negoziazioni.
Il dovere di protezione delle aspettative della controparte
Durante le trattative, è fondamentale altresì tutelare le aspettative legittime della controparte.
Questo obbligo, noto come “dovere di protezione“, si manifesta in diverse forme, soprattutto nella gestione del bene oggetto della trattativa.
Il venditore, ad esempio, deve continuare a garantire la manutenzione dell’immobile e dei suoi impianti, riscuotere regolarmente i canoni di locazione e non concedere gravami straordinari come ipoteche o servitù.
Tali azioni potrebbero infatti compromettere il valore dell’immobile e giustificare il recesso dalle trattative da parte dell’acquirente.
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