Problemi condominiali a chi rivolgersi?

I problemi condominiali sono tra le cause più frequenti di conflitti tra vicini. Comprendere a chi rivolgersi in caso di controversie condominiali è essenziale per tutelare i propri diritti ed evitare inutili perdite di tempo.

L’amministratore ha competenze precise ma limitate, e non sempre è il soggetto adeguato per risolvere il conflitto.

Analizziamo nel dettaglio quando è possibile rivolgersi all’amministratore, quando serve un avvocato e quando occorre ricorrere all’autorità giudiziaria.

Indice dei contenuti:

• Amministratore di condominio: funzioni e poteri
• Problemi condominiali: quando rivolgersi all’amministratore
• Quando l’amministratore non può intervenire
• Problemi condominiali e ricorso al giudice
• Perché è importante rivolgersi ad un avvocato in caso di problemi condominiali

Amministratore di condominio: funzioni e poteri

L’amministratore di condominio è il soggetto incaricato della gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio condominiale. I suoi poteri derivano direttamente dalla legge e dal regolamento condominiale.

Secondo l’art. 1130 c.c., l’amministratore ha numerosi compiti tra cui:

• convocare l’assemblea e redigere il rendiconto annuale;
• curare l’osservanza del regolamento condominiale;
• eseguire le delibere dell’assemblea;
• riscuotere i contributi condominiali;
• erogare le spese necessarie alla manutenzione ordinaria;
• stipulare contratti per la fornitura di beni e servizi;
• rappresentare il condominio in giudizio, attivamente e passivamente.

L’amministratore ha inoltre il dovere di vigilare sul corretto funzionamento dei servizi comuni e può disporre ispezioni e sopralluoghi per prevenire danni o irregolarità.

Problemi condominiali: quando rivolgersi all’amministratore

L’amministratore può essere interpellato solo quando le controversie riguardano le parti comuni dell’edificio o il rispetto del regolamento condominiale.

Rientrano tra i casi in cui è possibile rivolgersi all’amministratore:

• occupazione abusiva delle aree comuni, come il posizionamento di oggetti personali sul pianerottolo o nel cortile condominiale;
• appropriazione esclusiva di parti comuni, come l’installazione di un cancelletto per escludere altri condòmini;
• danneggiamenti alle parti comuni;
• violazioni delle norme regolamentari, come il mancato rispetto delle fasce orarie di silenzio previste;
• danni provocati da parti comuni, ad esempio infiltrazioni provenienti dal tetto o dal lastrico solare;
• difetti di manutenzione, come gradini malfermi o impianti mal funzionanti che possono causare infortuni.

In questi casi, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per far cessare l’abuso o rimuovere il pericolo, anche mediante diffide formali o azioni giudiziarie.

Quando l’amministratore non può intervenire

L’amministratore non ha alcuna competenza nelle liti tra privati, cioè nei rapporti di vicinato che non riguardano le parti comuni né il regolamento condominiale.

Esempi tipici di controversie estranee all’intervento dell’amministratore sono:

• immissioni rumorose o di odori provenienti da un appartamento specifico;
• infiltrazioni d’acqua provenienti da un piano superiore non riconducibili a tubazioni condominiali;
• comportamenti molesti di un vicino che non violano norme condominiali scritte.

In questi casi, l’intervento dell’amministratore non è previsto né legittimato dalla normativa. La lite ha natura privata e deve essere gestita direttamente dalle parti coinvolte, eventualmente con l’assistenza di un legale.

Problemi condominiali e ricorso al giudice

Quando l’amministratore non interviene nonostante abbia l’obbligo di farlo, o quando la controversia non si risolve in via interna, occorre rivolgersi all’autorità giudiziaria. Prima, però, in base al D.lgs. 28/2010, è necessario tentare la mediazione civile obbligatoria.

La mediazione è obbligatoria per tutte le controversie condominiali in senso stretto, cioè relative a:

• violazioni del regolamento condominiale;
• uso delle parti comuni;
• deliberazioni assembleari impugnabili.

Solo in caso di fallimento della mediazione è possibile agire in giudizio.

Secondo la giurisprudenza consolidata, ogni singolo condomino è legittimato ad agire giudizialmente per la tutela dei diritti relativi alle parti comuni (Cass. civ., sez. II, n. 1210/2020), anche in sostituzione dell’amministratore rimasto inerte. Inoltre, i condòmini possono chiedere al giudice la revoca dell’amministratore per grave inadempimento ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c.

Esempi pratici:

• Se un condomino occupa abusivamente il parcheggio comune e l’amministratore non agisce, ciascun condomino può adire il tribunale per far cessare l’illecito.
• Se il conflitto è tra due vicini per rumori molesti, l’unica via è l’azione diretta tra le parti.

Perché è importante rivolgersi ad un avvocato in caso di problemi condominiali

Affrontare correttamente una controversia condominiale richiede la conoscenza del diritto delle obbligazioni, della comproprietà e delle norme sul condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.). Un avvocato esperto in diritto condominiale è in grado di:

• valutare la natura della controversia (interna o privata);
• accertare le competenze dell’amministratore e i limiti della sua azione;
• proporre soluzioni extragiudiziali idonee a contenere i costi e i tempi;
• avviare una procedura di mediazione obbligatoria nel rispetto del D.lgs. 28/2010;
• redigere diffide e atti di citazione giudiziaria mirati;
• proporre, se necessario, la revoca dell’amministratore per gravi violazioni.

Inoltre, rivolgersi ad un legale consente di evitare errori procedurali che potrebbero inficiare l’esito di una causa o precludere il riconoscimento di un diritto. L’avvocato tutela sia il singolo condomino sia l’interesse collettivo, in caso di inerzia dell’amministratore.

In sintesi, l’assistenza legale in caso di problemi condominiali non è solo utile ma spesso necessaria, per garantire una gestione efficace della controversia e una corretta applicazione delle norme.