Nel pignoramento immobiliare, l’estensione del vincolo alle pertinenze non espressamente menzionate è questione complessa e fortemente dibattuta.
La recente ordinanza n. 16216 del 17 giugno 2025 della Corte di Cassazione ribadisce importanti principi in materia, specificando che la presunzione legale di estensione non opera quando manchi un’esplicita indicazione dei dati catastali delle pertinenze o idonei elementi integrativi.
In questo articolo analizziamo approfonditamente la questione, alla luce della disciplina codicistica e della giurisprudenza di legittimità.
Indice dei contenuti:
- Applicazione dell’art. 2912 c.c. al pignoramento immobiliare
- La rilevanza dei dati catastali nell’individuazione dei beni pignorati
- Cassazione n. 16216/2025: il caso concreto
- L’opposizione agli atti esecutivi e la decisione del giudice dell’esecuzione
- L’estensione alle pertinenze nel pignoramento immobiliare: limiti e presupposti
- La valutazione in sede di legittimità: preclusioni e inammissibilità
- Principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione
Applicazione dell’art. 2912 c.c. al pignoramento immobiliare
L’art. 2912 del codice civile dispone che il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata. Tale presunzione legale è funzionale alla salvaguardia dell’unitarietà del compendio oggetto dell’esecuzione forzata.
Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che tale estensione automatica non è assoluta e incontra precisi limiti, specie quando le pertinenze abbiano una distinta autonoma identificazione catastale e non siano espressamente indicate nell’atto di pignoramento.
La rilevanza dei dati catastali nell’individuazione dei beni pignorati
Affinché l’estensione del pignoramento si realizzi automaticamente, occorre che il bene principale e le sue pertinenze siano chiaramente individuati.
La mancanza di menzione dei dati catastali univoci delle pertinenze nella nota di trascrizione o nell’atto di pignoramento esclude, di norma, la possibilità di applicare l’art. 2912 c.c., salvo che vi siano altri elementi documentali parimenti univoci (come il contenuto del quadro descrittivo o del quadro “D” della nota meccanizzata).
Cassazione n. 16216/2025: il caso concreto
Nel caso deciso con ordinanza n. 16216/2025, una banca pignorava alcuni immobili appartenenti a una società, dichiarando contestualmente di voler assoggettare a pignoramento anche le pertinenze e le accessioni del complesso immobiliare. La società esecutata proponeva istanza di estinzione della procedura, deducendo l’incertezza sull’oggetto del pignoramento a causa della mancata menzione di un subalterno (n. 1) e dell’utilizzo di identificativi catastali non aggiornati.
Il giudice dell’esecuzione, dopo accertamenti tecnici, rigettava l’istanza e anche il successivo ricorso in opposizione ex art. 617, comma II, c.p.c. veniva respinto.
La società proponeva allora ricorso per cassazione, sostenendo la nullità del pignoramento per incertezza oggettiva del bene.
L’opposizione agli atti esecutivi e la decisione del giudice dell’esecuzione
Il giudice dell’esecuzione ha rigettato la richiesta di sospensione della procedura e l’opposizione, condannando gli opponenti alla rifusione delle spese legali.
Nel giudizio di merito, veniva richiesto l’accertamento dell’illegittimità della procedura e la sua estinzione ai sensi degli artt. 567 e 187-bis c.p.c., oppure la dichiarazione della sua improcedibilità.
Anche il Tribunale di Locri ha confermato la validità del pignoramento, ritenendo insussistente l’incertezza assoluta sull’oggetto esecutato.
L’estensione alle pertinenze nel pignoramento immobiliare: limiti e presupposti
Il principio cardine ribadito dalla Corte è che l’estensione ex art. 2912 c.c. non si applica in presenza di pertinenze catastalmente autonome non espressamente menzionate, a meno che non vi siano elementi univoci nel corpo dell’atto o nella nota di trascrizione che consentano di superare tale omissione.
La S.C. ha evidenziato come l’omessa indicazione di un subalterno catastale non comporti necessariamente nullità del pignoramento, qualora vi sia “continuità” tra i vecchi e nuovi dati e l’individuazione del bene sia comunque certa.
In merito all’estensione automatica, si è precisato che essa opera per i beni uniti fisicamente a quello principale, quali le accessioni, o comunque beni che costituiscono parte integrante del complesso pignorato.
Pertanto, in assenza di menzione espressa, l’estensione alle pertinenze catastalmente autonome è esclusa, salvo che non emergano elementi documentali idonei a fondare una presunzione legale diversa.
La valutazione in sede di legittimità: preclusioni e inammissibilità
La Corte ha inoltre sottolineato che la contestazione dell’individuazione del bene pignorato in base a errori catastali può essere oggetto di censura solo in sede di merito, in quanto richiede un accertamento fattuale. Le doglianze avanzate dalla ricorrente, pur formalmente incardinate sull’art. 360 c.p.c., sollevavano invece censure inammissibili in sede di legittimità, poiché miravano a una rivalutazione del merito.
Il secondo profilo di inammissibilità è consistito nell’omessa allegazione di elementi univoci contrari all’estensione del vincolo pignoratizio. La semplice affermazione di una pretesa “incertezza oggettiva” non è idonea a radicare un vizio censurabile in cassazione.
Principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione
La Suprema Corte ha così enunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di applicazione dell’art. 2912 c.c., l’estensione del pignoramento agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata normalmente non opera nel caso in cui le pertinenze siano dotate di autonomi dati identificativi catastali non espressamente menzionati nell’atto di pignoramento, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro ‘D’ della nota meccanizzata, o dall’atto di pignoramento).”
Tale principio cristallizza l’orientamento secondo cui la presunzione legale di cui all’art. 2912 c.c. non può operare in assenza di elementi certi e documentati che colleghino la pertinenza alla cosa principale, se questa è autonomamente identificata in catasto e non espressamente menzionata. In mancanza, si esclude l’estensione automatica del vincolo esecutivo.
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