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Parti comuni del condominio: guida rapida

Le parti comuni del condominio sono previste dall’art. 1117 del codice civile il quale elenca le porzioni di fabbricato che si presume essere comuni a tutti i condomini, salvo che non risulti diversamente dal titolo.

Quali sono le parti comuni del condominio

Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, sono parti comuni condominiali:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Si tratta di un elenco di beni che si presume essere comune a tutti i condomini, salvo che non risulti diversamente dal titolo.

Per titolo si intende l’atto di vendita con cui all’interno dell’edificio cessa di esserci un solo proprietario. Corrisponde, pertanto, alla prima vendita da parte del costruttore del fabbricato attraverso la quale può essere stabilita una destinazione non in comune di una delle porzioni elencate nell’art. 1117 c.c.

Ripartizione delle parti comuni del condominio

Ai sensi dell’articolo 1118 c.c.:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”.

Altra norma rilevante sul tema parti comuni del condominio è l’articolo 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile il quale detta la regola generale sul computo del valore delle singole unità immobiliari:

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio“.

Pertanto, se non diversamente previsto dal titolo, il valore proporzionale delle unità abitative di proprietà privata nell’ambito della contitolarità delle parti comuni è espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio.

Per modificare i millesimi è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari, eccetto 2 casi previsti dall’art. 69 Disp. att. c..:

  • qualora si renda necessario correggere un errore
  • quando, in conseguenza di mutazioni delle condizioni dell’edificio, i valori millesimali risultino alterati per oltre 1/5

Caratteristiche delle parti comuni

Le parti comuni condominio sono soggette ad una specifica disciplina che ne regola la circolazione e la dismissione.

  • Non possono essere oggetto di alienazione separata dall’unità in proprietà esclusiva: non è possibile vendere i diritti millesimali di condominio senza vendere l’appartamento.
  • È tuttavia possibile disporre della parte comune in via separata dalle singole unità privata per l’intero all’unanimità dei condòmini: ad esempio il condominio può vendere per intero l’alloggio del portiere
  • La comunione sulle parti comuni non è una comunione ordinaria ma è una comunione c.d. “vincolata”. Per due ragioni:
    1) la prima deriva dal fatto che le parti comuni hanno un vincolo di destinazione (sono a servizio del condominio) e per sottrare queste parti comuni al vincolo è necessario raggiungere una maggioranza pari ai 4/5 dei millesimi (ex art.1117-ter c.c.)
    2) la seconda è data dal fatto che, ai sensi dell’art.1119 c.c. , i singoli condòmini non possono domandare la divisione delle parti comuni in ogni momento (come invece previsto in caso di comunione ordinaria ai sensi dell’art. 1111 c.c.)
  • Le parti comuni circolano automaticamente insieme all’unita immobiliare in proprietà esclusiva
  • Nessun condomino può rinunciare al diritto di comproprietà sulle parti comuni. Anche questa è una deroga ai principi della comunione ordinaria, laddove è previsto che ciascun condividente può liberarsi dalle spese rinunciando alla sua quota e in forza di tale rinuncia si verifica l’espansione del diritto dei condividenti rimasti.

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