La questione dell’opponibilità della servitù non trascritta ha assunto particolare rilievo nella recente giurisprudenza, specialmente in riferimento alla corretta modalità di pubblicità nei registri immobiliari.
La Sentenza n. 28694 del 16 ottobre 2023 della Corte di Cassazione ha segnato un significativo mutamento interpretativo rispetto agli orientamenti precedenti, affermando con chiarezza che la trascrizione della servitù deve avvenire con nota separata e distinta rispetto a quella della compravendita.
In questo articolo analizzeremo in dettaglio il quadro normativo di riferimento, i principi fondamentali in materia di servitù e i risvolti applicativi della decisione del 2023.
Indice dei contenuti
- Il concetto di servitù e i principi generali
- La trascrizione delle servitù: funzione ed effetti
- Il caso oggetto della Sentenza n. 28694/2023
- L’orientamento giurisprudenziale precedente
- Il principio di diritto affermato dalla Cassazione nel 2023
- Riflessioni in merito agli effetti dell’omessa trascrizione
- La dichiarazione ricognitiva dell’acquirente: limiti e natura giuridica
Il concetto di servitù e i principi generali
La definizione codicistica
La servitù è definita dall’art. 1027 c.c. come il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. I fondi coinvolti prendono rispettivamente il nome di fondo servente (quello gravato) e fondo dominante (quello beneficiato).
Elemento essenziale della servitù è il rapporto di servizio tra i due fondi, in virtù del quale il fondo dominante si avvantaggia della limitazione imposta a quello servente. Tale utilità può assumere la forma di maggiore comodità, amenità o efficienza economica.
Tipologie e principi strutturali
Il contenuto del diritto di servitù può essere vario. Oltre alle servitù tipiche, disciplinate dal Codice Civile, sono ammesse anche le servitù atipiche, purché finalizzate all’utilità del fondo dominante.
I principi fondamentali in materia possono essere così sintetizzati:
- servitus in faciendo consistere nequit: la servitù non può imporre obblighi di facere ma solo obblighi di non facere o di pati;
- nemini res sua servit: non si può costituire servitù su fondo proprio; i fondi devono avere proprietari differenti;
- praedia vicina esse debent: è necessaria una relazione di utilità tra i fondi, anche se non devono essere necessariamente contigui.
Modi di costituzione
Le servitù possono essere costituite:
- per legge (servitù coattive);
- per usucapione;
- per destinazione del padre di famiglia;
- per volontà delle parti (servitù volontarie).
Nel caso delle servitù volontarie, la costituzione avviene mediante contratto, il quale, per essere opponibile ai terzi, deve essere trascritto ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 4) c.c.
La trascrizione delle servitù: funzione ed effetti
La trascrizione è uno strumento di pubblicità immobiliare previsto dagli artt. 2643 ss. c.c. La sua funzione è duplice:
- rendere conoscibili ai terzi gli atti relativi ai beni immobili;
- assicurare la certezza dei traffici giuridici e la tutela dell’affidamento di chi acquisisce diritti sugli immobili.
La trascrizione ha efficacia dichiarativa: non incide sulla validità del negozio, ma condiziona l’opponibilità ai terzi, secondo quanto previsto dall’art. 2644 c.c.
Nel caso delle servitù volontarie, la trascrizione deve riguardare espressamente l’atto costitutivo della servitù, a pena di inopponibilità nei confronti degli acquirenti del fondo servente.
Il caso oggetto della Sentenza n. 28694/2023
La vicenda trae origine da una causa promossa dai nuovi proprietari di un fondo, i quali chiedevano che venisse accertata l’inopponibilità della servitù di passaggio (pedonale e veicolare) costituita in un atto di vendita anteriore.
Secondo gli attori, nella nota di trascrizione dell’atto di compravendita risultava indicata soltanto la cessione del fondo, mentre il diritto di servitù era menzionato unicamente nel quadro D della medesima nota, destinato alle mere specificazioni.
Essi sostenevano che la servitù, non essendo stata trascritta mediante apposita e separata nota, non poteva esser loro opposta, in virtù dell’art. 2644 c.c.
Il convenuto, acquirente del fondo dominante, sosteneva invece la validità e l’opponibilità del diritto reale a lui attribuito, chiedendo, in via subordinata, la costituzione giudiziale della servitù.
In primo e secondo grado, le istanze attoree venivano rigettate, ritenendosi sufficiente la menzione contenuta nella nota unica.
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L’orientamento giurisprudenziale precedente
Secondo la precedente giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, n. 16853/2019), ai fini della validità della trascrizione della servitù costitutiva inserita in un atto di compravendita, non era necessaria una nota distinta, purché:
- fosse menzionata nella nota trascrittiva dell’atto principale;
- le indicazioni riportate fossero sufficienti a identificare senza ambiguità il contenuto giuridico della servitù.
Tale interpretazione trovava fondamento nella funzione informativa della trascrizione, valorizzando il contenuto complessivo della nota, anche quando vi era una sola formalizzazione.
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione nel 2023
Con la Sentenza n. 28694/2023, la Corte di Cassazione ha superato l’orientamento del 2019, affermando in modo chiaro il seguente principio di diritto:
«Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini dell’opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, che può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell’opponibilità, avendo il valore di mera pubblicità notizia».
In sostanza, l’indicazione nel quadro D non è sufficiente per rendere opponibile la servitù nei confronti di terzi acquirenti del fondo servente. È richiesta, invece, la presentazione autonoma di una nota di trascrizione relativa alla convenzione costitutiva della servitù.
Riflessioni in merito agli effetti dell’omessa trascrizione
L’effetto più rilevante dell’omessa trascrizione autonoma e specifica della servitù è la sua inopponibilità ai terzi che acquistano il fondo servente in buona fede, secondo quanto previsto dall’art. 2644 c.c.
L’acquirente del fondo servente, che non sia stato posto nella condizione di conoscere la servitù per mancata trascrizione nei registri immobiliari, non è tenuto a rispettarla, anche se essa è formalmente valida tra le parti originarie.
La pubblicità notizia, veicolata attraverso riferimenti nel quadro D, non ha alcun valore ai fini dell’opponibilità: non assolve la funzione tipica della trascrizione.
La dichiarazione ricognitiva dell’acquirente: limiti e natura giuridica
Un ulteriore profilo affrontato dalla Corte riguarda la dichiarazione ricognitiva dell’acquirente del fondo servente, contenuta nell’atto di compravendita successivo.
Secondo la Cassazione, tale dichiarazione non può sanare la mancanza della trascrizione, in quanto:
- la disciplina della trascrizione non è derogabile dalle parti;
- l’acquirente può impegnarsi a rispettare la servitù, ma ciò assume il significato di accollo reale in favore del proprietario del fondo dominante, con efficacia soltanto tra le parti.
In mancanza della trascrizione, il diritto reale non si trasferisce in modo opponibile ai terzi, e l’eventuale dichiarazione di riconoscimento non equivale a trascrizione.
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