Il tema degli obblighi informativi del mediatore immobiliare è stato oggetto di importanti chiarimenti da parte della Corte di Cassazione con la sentenza n. 6226 del 2 marzo 2023.
La pronuncia, che si innesta in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, affronta con rigore e sistematicità il profilo della responsabilità professionale del mediatore, individuando il perimetro degli obblighi informativi a suo carico nei confronti delle parti che si avvalgono della sua opera.
Nel presente contributo si intende analizzare la portata della decisione, esaminandone i principali passaggi motivazionali e le ricadute operative per la prassi contrattuale e processuale.
In particolare, verranno messi in luce i fondamenti normativi della decisione, le argomentazioni della Corte e gli aspetti di maggiore interesse per gli operatori del settore, con riferimento ai doveri di diligenza, correttezza e trasparenza cui il mediatore è tenuto nell’esercizio della propria attività.
Indice dei contenuti:
- Il caso concreto e la questione giuridica
- Il quadro normativo degli obblighi informativi del mediatore
- I principi della Cassazione sugli obblighi informativi del mediatore
- Il contenuto dell’obbligo informativo del mediatore immobiliare
- Il profilo soggettivo della responsabilità: dolo, colpa o negligenza?
- L’interesse protetto: tutela della libertà negoziale delle parti
- Profili probatori e onere della prova
- Le conseguenze risarcitorie
- Implicazioni pratiche per l’attività del mediatore
Il caso concreto e la questione giuridica
La sentenza prende le mosse da una vicenda in cui un acquirente di un immobile, successivamente alla conclusione del contratto preliminare, veniva a conoscenza dell’esistenza di opere abusive sul bene oggetto di compravendita.
L’immobile presentava delle difformità edilizie, non segnalate in sede di trattativa e non rilevate dal mediatore.
L’acquirente conveniva dunque in giudizio il mediatore per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento agli obblighi informativi.
La questione giuridica sottoposta al vaglio della Suprema Corte riguarda, in estrema sintesi, la misura e i limiti degli obblighi informativi del mediatore immobiliare, e in particolare la sussistenza di una responsabilità risarcitoria in capo al mediatore per omessa informazione circa la presenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto dell’affare.
Il quadro normativo degli obblighi informativi del mediatore
La decisione si fonda su un’interpretazione sistematica delle disposizioni del codice civile che regolano l’attività del mediatore. In particolare, la Corte richiama:
- l’art. 1759, comma 1, c.c., secondo cui “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”;
- l’art. 1176, comma 2, c.c., relativo alla diligenza richiesta nell’adempimento delle obbligazioni assunte nell’esercizio di un’attività professionale;
- l’art. 1759, comma 2, c.c., che prevede la responsabilità del mediatore per le dichiarazioni false o reticenti rese in malafede.
Tali disposizioni delineano un quadro normativo che impone al mediatore un obbligo di informazione qualificata, correlato non solo alla conoscenza attuale di circostanze rilevanti, ma anche all’obbligo di attivarsi diligentemente per acquisire le informazioni necessarie alla corretta valutazione dell’affare da parte delle parti.
I principi della Cassazione sugli obblighi informativi del mediatore
La sentenza ribadisce e sviluppa una serie di principi giurisprudenziali di rilevanza centrale in materia di mediazione immobiliare. In particolare, la Corte afferma che:
- Gli obblighi informativi del mediatore non si esauriscono nella mera comunicazione di quanto già noto ma implicano un’attività diligente volta all’acquisizione delle informazioni che, secondo l’id quod plerumque accidit, risultano essenziali per la conclusione consapevole dell’affare.
- La responsabilità del mediatore si fonda sulla violazione di un dovere professionale di attivazione, che impone al mediatore di svolgere verifiche minime, specie in relazione a profili notoriamente rilevanti, come la regolarità urbanistica dell’immobile.
- La conoscenza effettiva di una circostanza pregiudizievole non è condizione esclusiva per configurare la responsabilità, poiché anche la colpevole ignoranza — determinata da negligenza o omessa attivazione — può comportare l’inadempimento dell’obbligo informativo.
- L’omessa informazione circa la presenza di abusi edilizi rappresenta una violazione dell’obbligo di correttezza e, in quanto tale, può dar luogo a responsabilità risarcitoria, anche indipendentemente da un intento doloso.
Il contenuto dell’obbligo informativo del mediatore immobiliare
Secondo la Corte, l’obbligo informativo del mediatore si sostanzia nell’obbligo di comunicare alle parti le circostanze rilevanti che siano conosciute o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale. Ne consegue che il mediatore:
- deve informarsi attivamente sulla situazione urbanistica e catastale dell’immobile, anche mediante l’acquisizione di documentazione (planimetrie, certificati di agibilità, visure, ecc.);
- non può limitarsi a fungere da “ponte” tra le parti, né adottare un atteggiamento passivo in attesa di informazioni provenienti dai contraenti;
- è tenuto a segnalare qualunque anomalia, irregolarità o incoerenza che possa incidere sulla validità, efficacia o convenienza dell’affare.
Questo approccio si colloca in linea con una concezione evolutiva della figura del mediatore, sempre più assimilabile a un professionista che presta un servizio consulenziale a elevato contenuto fiduciario.
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Il profilo soggettivo della responsabilità: dolo, colpa o negligenza?
Uno degli aspetti più significativi della sentenza in commento riguarda il profilo soggettivo della responsabilità del mediatore. La Corte chiarisce che:
- non è necessario dimostrare il dolo del mediatore (ossia l’intenzionalità di omettere l’informazione);
- è sufficiente che l’omissione informativa sia imputabile a colpa, anche nella forma della mera negligenza;
- in presenza di elementi che avrebbero dovuto indurre il mediatore ad approfondire la situazione (per esempio, un evidente ampliamento non conforme rispetto alla planimetria catastale), la mancata attivazione integra una violazione dell’obbligo di diligenza.
La responsabilità del mediatore si configura dunque come responsabilità contrattuale, derivante dall’inadempimento di un’obbligazione professionale tipica.
L’interesse protetto: tutela della libertà negoziale delle parti
Un ulteriore profilo analizzato dalla Corte è rappresentato dall’interesse protetto dalla norma: gli obblighi informativi del mediatore sono funzionali alla tutela dell’autodeterminazione contrattuale delle parti.
In altri termini, la norma mira a garantire che ciascuna parte possa valutare consapevolmente i rischi e le opportunità dell’affare, sulla base di informazioni corrette, complete e tempestive.
Da ciò discende che:
- la violazione dell’obbligo informativo lede direttamente il diritto della parte a concludere il contratto in modo libero e informato;
- il danno risarcibile può consistere non solo nella perdita patrimoniale conseguente all’affare svantaggioso, ma anche nel pregiudizio all’autonomia negoziale.
Profili probatori e onere della prova
La sentenza fornisce utili indicazioni anche in relazione al regime probatorio applicabile alle controversie in materia. La Corte precisa che:
- incombe sulla parte danneggiata l’onere di allegare e provare l’omessa informazione da parte del mediatore;
- tuttavia, può farsi ricorso a presunzioni gravi, precise e concordanti per dimostrare che il mediatore avrebbe potuto conoscere la circostanza omessa con l’ordinaria diligenza;
- la prova dell’inadempimento non deve necessariamente consistere in un documento scritto, potendo desumersi anche da indizi oggettivi (per esempio, la documentazione disponibile presso l’ufficio tecnico comunale, agevolmente accessibile).
Le conseguenze risarcitorie
La Corte conferma che l’inadempimento dell’obbligo informativo può determinare l’obbligo del mediatore al risarcimento del danno subito dalla parte. In particolare:
- il danno può comprendere le spese sostenute per la conclusione dell’affare, i costi per la sanatoria o demolizione delle opere abusive, nonché l’eventuale minor valore dell’immobile;
- la parte può agire per il risarcimento del danno contrattuale, senza necessità di domandare la risoluzione dell’affare;
- la condotta del mediatore può giustificare anche la perdita del diritto alla provvigione.
Implicazioni pratiche per l’attività del mediatore
Dal punto di vista operativo, la sentenza impone una maggiore attenzione da parte degli operatori del settore immobiliare. In particolare, si possono trarre le seguenti indicazioni:
- il mediatore deve dotarsi di strumenti idonei per verificare la regolarità urbanistica degli immobili trattati;
- è consigliabile acquisire e conservare documentazione urbanistica e catastale fin dalle prime fasi della trattativa;
- è opportuno documentare in modo puntuale le informazioni fornite alle parti, anche mediante verbali o dichiarazioni scritte;
- in caso di dubbi sulla regolarità edilizia, il mediatore dovrebbe sospendere l’attività di mediazione o informare le parti della necessità di accertamenti tecnici.
Conclusioni
La sentenza n. 6226 del 2023 della Corte di Cassazione si pone come un punto fermo in tema di obblighi informativi del mediatore. Il suo valore risiede nella capacità di chiarire, in modo sistematico e coerente, i contenuti e i limiti del dovere informativo cui è tenuto il mediatore immobiliare.
Da soggetto passivo e meramente interposto, il mediatore emerge come un professionista attivo, chiamato a esercitare una funzione di garanzia informativa a tutela della libertà negoziale delle parti.
La decisione sollecita un mutamento di paradigma, tanto nella prassi operativa quanto nella cultura professionale della mediazione.
Non si tratta più solo di “mettere in contatto” acquirenti e venditori, ma di accompagnare le parti in un percorso informato, sicuro e consapevole, dove la diligenza e la trasparenza non sono accessori, ma condizioni imprescindibili di legittimità dell’operato professionale.
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