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Modi di acquisto della proprietà: occupazione, invenzione e accessione

In questo articolo analizzeremo alcuni dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario: occupazione, invenzione e accessione.

Modi di acquisto della proprietà

La proprietà può essere acquistata in due modi:

  1. a titolo derivativo, che comporta la successione in un diritto già appartenente ad un altro soggetto;
  2. a titolo originario, che determina la nascita di un diritto nuovo indipendente dal diritto di un precedente proprietario.

Nei modi d’acquisto a titolo derivativo, eventuali vizi del titolo del precedente proprietario si riflettono anche sul successore, mentre nei modi d’acquisto a titolo originario il diritto è del tutto nuovo e indipendente dal diritto di un precedente proprietario.

Modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo

Sono modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo come indicato nell’articolo 922 del codice civile:

  • il contratto
  • la successione a causa di morte
  • l’espropriazione per pubblica utilità
  • la vendita forzata dei beni del debitore

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono invece:

  • l’occupazione (artt. 923 ss. cod. civ.);
  • l’invenzione (artt. 927 ss. cod. civ.);
  • l’accessione (artt. 934 ss. cod. civ.);
  • l’usucapione (artt. 1158 ss. cod. civ.);
  • il possesso in buona fede di beni mobili (art. 1153 cod. civ.)

In questo articolo ci soffermeremo sull’analisi dei primi tre istituti.

L’occupazione

L’occupazione, come definita negli articoli 923 e seguenti del codice civile, è data dall’impossessamento di cose mobili che non appartengono a nessuno (chiamate res nullius) o che sono state abbandonate (chiamate res derelictae) con l’intenzione di possederle in modo permanente e definitivo.

Ad esempio, si può acquistare per occupazione la fauna marittima pesce che vive allo stato naturale o gli oggetti lasciati nei cestini pubblici dei rifiuti.

I beni immobili, come i terreni e i fabbricati, non possono essere acquistati per occupazione, poiché, se non appartengono a nessuno, entrano a far parte del patrimonio dello Stato.

L’invenzione

L’acquisto della proprietà tramite invenzione si verifica quando si trova una cosa mobile smarrita di cui il proprietario non conosce il luogo di conservazione.

In questo caso, la cosa deve essere restituita al proprietario o, se non è possibile identificarlo, consegnata al sindaco.

Se dopo un anno il proprietario non si è presentato a rivendicare la cosa, la proprietà spetta al ritrovatore (a condizione che la cosa sia stata consegnata al sindaco).

Se invece il proprietario si presenta, il ritrovatore ha diritto a un premio proporzionale al valore della cosa smarrita o, se la cosa non ha valore commerciale, a un premio fissato dal giudice.

Gli articoli 927 e seguenti del codice civile regolamentano questa modalità di acquisto della proprietà.

Il tesoro

Il tesoro rappresenta una particolare forma di invenzione che riguarda una cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere il proprietario.

Se viene trovato per caso in un fondo altrui, spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore (secondo quanto stabilito dall’articolo 932 del codice civile).

I “beni culturali” trovati nel sottosuolo o sui fondali marini appartengono sempre allo Stato (secondo l’articolo 91, comma 1, del decreto legislativo 42/2004), ma il proprietario dell’immobile dove è avvenuto il ritrovamento e lo scopritore fortuito hanno diritto a un premio (secondo gli articoli 92 e seguenti del decreto legislativo 42/2004).

L’accessione

Un ulteriore modo di acquisto della proprietà a titolo originario è dato dall’accessione, che si verifica quando beni di proprietari diversi vengono incorporati in modo stabile per opera dell’uomo o per evento naturale.

In questo caso, di regola, il proprietario della cosa principale acquisisce la proprietà delle cose incorporate.

L’accessione può riguardare:

  • la incorporazione di un mobile in un immobile (secondo gli articoli 934 e seguenti del codice civile);
  • la incorporazione di un immobile in un altro immobile (secondo gli articoli 941 e seguenti del codice civile);
  • la incorporazione di un mobile in un altro mobile (secondo gli articoli 939 e seguenti del codice civile).

Accessione di mobile ad immobile

Dall’accessione di mobile ad immobile deriva che, di regola, il proprietario del suolo acquisisce la proprietà di qualsiasi cosa (ad esempio, un albero piantato o una costruzione edificata) che viene incorporata nel suolo da chiunque.

Questo avviene senza necessità di una dichiarazione di volontà del proprietario del suolo e senza che egli debba neppure essere a conoscenza dell’incorporazione.

Il suolo è sempre considerato la “cosa principale”, anche se le cose incorporate hanno un valore di economicamente superiore.

Tuttavia, questa regola può essere derogata dalla volontà delle parti mediante la creazione di un “diritto di superficie“.

In questo caso, è necessario contemperare gli interessi del proprietario del suolo (che acquisisce la proprietà dei materiali impiegati sul suo fondo) con quelli del proprietario di questi ultimi (che perde la proprietà sui beni).

Accessione invertita

Una deroga alla regola dell’accessione di mobile ad immobile è data dalla cosiddetta accessione invertita, che si verifica quando, durante la costruzione di un edificio, il proprietario finitimo sconfina sul fondo altrui e l’edificio insiste su due fondi diversi.

In questo caso, se la parte dell’edificio situata sul fondo altrui non ha una propria autonomia funzionale, se il proprietario dell’edificio agisce in buona fede e se il proprietario del fondo occupato non fa opposizione entro 3 mesi dall’inizio della costruzione, il proprietario dell’edificio può chiedere che il giudice gli trasferisca la proprietà del suolo occupato (con l’edificio sovrastante) a fronte del pagamento al proprietario del fondo di una somma pari al doppio del valore della superficie occupata.

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Accessione di immobile ad immobile

L’accessione di immobile ad immobile comprende due figure giuridiche: l’alluvione e l’avulsione. L’alluvione si verifica quando si assiste ad un aumento graduale e impercettibile dei terreni di fiumi e torrenti a causa dell’azione dell’acqua corrente. I terreni alluvionali appartengono al proprietario del terreno che è stato incrementato (articolo 941 del codice civile).

L’avulsione, d’altra parte, si verifica quando porzioni di terra riconoscibili e significative si uniscono a un terreno di un fiume o torrente, staccatesi da un altro terreno a causa di una forza istantanea dell’acqua corrente. Queste porzioni di terra appartengono al proprietario del terreno che è stato aumentato, il quale è obbligato a pagare un’indennità al proprietario del terreno originario nella misura in cui il valore del suo terreno è stato aumentato dall’avulsione (articolo 944 del codice civile).

Accessione mobile a mobile

L’accessione di mobile a mobile si verifica quando due beni mobili appartenenti a proprietari diversi vengono uniti insieme in modo tale da formare un tutto inseparabile, senza creare una nuova cosa. In questo caso, la proprietà dei due beni diventa comune.

Tuttavia, se uno dei due beni è di maggiore valore o è considerato principale, il proprietario di questo bene acquisisce la proprietà del tutto, anche se è obbligato a pagare un indennizzo all’altro proprietario in base ai criteri stabiliti dall’articolo 939 del codice civile.

Inoltre, l’accessione di mobile a mobile può includere la specificazione, ovvero la creazione di una nuova cosa con beni mobili di altri proprietari. In questo caso, il valore della mano d’opera svolge un ruolo importante: se è superiore al valore della materia, la proprietà spetta allo specificatore, ma questi è obbligato a pagare il prezzo della materia. Altrimenti, la proprietà spetta al proprietario della materia, che deve pagare il prezzo della mano d’opera secondo quanto stabilito dall’articolo 940 del codice civile.

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