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Locazioni: risposte alle domande più frequenti

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In questo articolo illustreremo sinteticamente alcune risposte ad alcune delle domande più frequenti in tema di locazioni.

Il conduttore di un immobile in condominio può modificare le parti comuni?

Il conduttore di un appartamento inserito in un contesto condominiale può godere delle parti comuni ed anche modificarle, purché tali attività siano funzionali al godimento dell’immobile oggetto del contratto di locazione e sempre che non venga alterata la destinazione, né pregiudicato il paritario utilizzo da parte degli altri condomini (cfr. Cassazione n. 14598/2021).

L’assenza di escussione per lungo periodo da parte del proprietario rende illegittima la richiesta improvvisa di integrale pagamento?

Qualora vi sia stata un’ inerzia protrattasi per un periodo di tempo considerevole del locatore nell’escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino a quel momento maturato, suffragata da elementi idonei ad ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito, costituisce abuso del diritto l’improvvisa richiesta d’integrale pagamento.

La Corte di cassazione, invero, ha affermato che un credito nascente da un rapporto ad esecuzione continuata, mai preteso sin dall’origine del rapporto negoziale, può generare un affidamento di oggettiva rinuncia del credito medesimo sino ad allora maturato.

A chi spetta la prova dei danni da incuria alla riconsegna dell’immobile locato?

L’articolo 1590, comma 2 c.c. dispone che la presunzione secondo cui, in assenza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, possa essere superata solo attraverso una prova rigorosa.

Pertanto, spetta al conduttore l’onere di provare che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano precarie e dipendenti dalla precedente incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso (cfr. Cass. n. 14305/2005).

E’ ammissibile il risarcimento per danno da ritardata consegna in mancanza di corresponsione dell’indennità avviamento?

Il diritto del locatore al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1591 c.c. per la ritardata consegna dell’immobile locato va riconosciuto soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell’indennità di avviamento da parte del locatore la quale, secondo la giurisprudenza, costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio.

Quali sono i rapporti tra nuda proprietà e locazioni?

E’ legittimo che il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile, che ne abbia la disponibilità di fatto, possa concedere il bene in locazione.

Conseguentemente, i canoni pattuiti concorrono necessariamente alla quantificazione della sua base imponibile, secondo la previsione generale di cui agli artt. 23 e 26 del D.P.R. n. 917 del 1986 (cfr. in punto Cass. n. 18330/2021).

Quando produce effetti la sentenza di risoluzione giudiziale del contratto di locazione ai fini della restituzione dell’immobile?

Secondo giurisprudenza di legittimità una volta intervenuta la sentenza di accoglimento della domanda giudiziale gli effetti della risoluzione risalgono al momento della proposizione della domanda e non decorrono dalla data della pubblicazione della sentenza (cfr. Cass. n. 20894/2014).

Da quel momento sorge l’obbligo del conduttore di restituire il bene al locatore, in difetto, sarà tenuto a pagare i canoni oltre al risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c.

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