Liquidare la quota di un appartamento al fratello è una tematica ricorrente nei casi di successione ereditaria, soprattutto quando si eredita un immobile in comunione.
In questi casi, il rapporto tra coeredi può generare dubbi pratici e giuridici su come procedere per vendere, dividere o acquisire le quote altrui.
L’ordinamento giuridico prevede diversi strumenti per sciogliere la comunione ereditaria, con risvolti pratici e fiscali che occorre valutare attentamente.
Indice dei contenuti:
- Vendita della casa ereditata tra fratelli: cosa prevede la legge
- Liquidare fratello quota appartamento: le quattro opzioni
- Vendita a un soggetto terzo
- Acquisizione delle quote degli altri coeredi
- Frazionamento materiale del bene
- Ricorso al Tribunale per lo scioglimento forzoso
- Effetti della vendita della quota ereditaria
- Tasse da pagare in caso di vendita della casa ereditata
- Documentazione necessaria per la vendita
Vendita della casa ereditata tra fratelli: cosa prevede la legge
Quando più soggetti ereditano un immobile, come frequentemente accade tra fratelli alla morte di un genitore, si instaura una situazione di comunione ereditaria ai sensi dell’art. 1100 c.c. L’immobile resta indiviso ma è giuridicamente condiviso tra tutti i coeredi, ciascuno dei quali è titolare di una quota ideale.
In questa condizione non è possibile procedere alla vendita dell’intero immobile senza il consenso di tutti i comproprietari. L’accordo unanime è dunque condizione necessaria per procedere alla vendita dell’intero bene.
Il legislatore, tuttavia, consente diverse modalità per sciogliere la comunione e quindi liquidare la quota di uno dei fratelli, tra cui la possibilità di vendere la quota a un coerede o a un terzo, oppure avvalersi del frazionamento o, in mancanza di accordo, dell’intervento giudiziario.
Liquidare fratello quota appartamento: le quattro opzioni
Vendita a un soggetto terzo
La prima modalità consiste nella vendita dell’intero immobile a un terzo acquirente. In tal caso, tutti i fratelli (comproprietari) dovranno partecipare alla vendita e riceveranno un corrispettivo economico proporzionale alla quota di ciascuno.
Questa operazione determina lo scioglimento della comunione: l’acquirente diventa l’unico proprietario dell’immobile e gli ex coeredi cessano qualsiasi rapporto giuridico con il bene. Si tratta di una soluzione praticabile solo in presenza del consenso di tutti i contitolari.
Acquisizione delle quote degli altri coeredi
Un’altra possibilità prevista dal nostro ordinamento consiste nella cessione volontaria della quota da parte di uno o più fratelli a favore di un coerede. L’art. 1102 c.c. consente l’alienazione della propria quota, anche a favore di un altro comunista.
La vendita della quota può avvenire a titolo oneroso o gratuito:
- A titolo oneroso, mediante compravendita con un prezzo corrispondente al valore di mercato. In tal caso, l’acquirente assume anche gli oneri connessi alla proprietà (spese condominiali, tributi locali, ecc.).
- A titolo gratuito, mediante donazione della quota. In questa ipotesi sono comunque dovute le imposte previste per gli atti di liberalità, secondo l’art. 2, comma 49, D.L. n. 262/2006 convertito in L. n. 286/2006, che disciplina le imposte sulle successioni e donazioni.
Si evidenzia che la vendita della quota a un coerede non è impugnabile, a meno che non emerga una simulazione dell’atto (ad esempio una donazione camuffata da vendita con prezzo irrisorio), ma se la cessione avviene a valore congruo, non può essere oggetto di revoca o contestazione.
Frazionamento materiale del bene
La terza opzione è il frazionamento dell’immobile, praticabile solo se il bene è divisibile materialmente, come nel caso di un terreno agricolo o di un edificio con più unità indipendenti.
Il procedimento richiede:
- l’ottenimento del titolo edilizio, che autorizzi le modifiche necessarie alla divisione dell’immobile;
- l’aggiornamento catastale, per l’attribuzione di nuovi subalterni e rendite catastali;
- il rispetto delle quote di proprietà, eventualmente con compensazione economica tramite conguaglio qualora le porzioni ottenute siano di valore diseguale.
Ai sensi degli artt. 713 e ss. c.c., la divisione deve tendere all’equilibrio economico tra le quote. Se non è possibile una divisione esatta, si ricorre al conguaglio in denaro.
Ricorso al Tribunale per la divisione giudiziale
In assenza di accordo tra i coeredi, l’art. 1111 c.c. consente a ciascun partecipante alla comunione di chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento giudiziale della stessa.
Questo vale anche nel caso di comunione ereditaria tra fratelli.
La procedura si attiva con ricorso al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. L’autorità giudiziaria potrà:
- ordinare la divisione giudiziale del bene (con eventuale conguaglio);
- se il bene non è divisibile, disporre la vendita all’asta, con distribuzione del ricavato proporzionalmente alle quote.
Questa è la soluzione ultima nei casi di conflitto tra coeredi, necessaria quando uno dei fratelli si oppone alla divisione bonaria o alla vendita.
Effetti della vendita della quota ereditaria
La cessione della propria quota comporta, per l’alienante, la cessazione di ogni diritto e obbligo relativo all’immobile.
Chi acquista la quota (che sia un coerede o un terzo) ne diventa titolare a pieno, assumendosi ogni responsabilità derivante dalla proprietà, incluse eventuali spese pregresse o future.
Nel caso di vendita tra fratelli, l’operazione ha effetti definitivi e immediati, salvo diversa pattuizione tra le parti. L’atto, se genuino e conforme al valore di mercato, è perfettamente valido e non soggetto a revoca, se non nei casi tassativi previsti dalla legge (es. dolo o simulazione).
Tasse da pagare in caso di vendita della casa ereditata
La vendita della quota di un immobile ereditato comporta obblighi fiscali specifici, sia in fase di accettazione dell’eredità, sia al momento della cessione.
Le imposte da considerare sono:
- Imposta di successione: dovuta al momento dell’accettazione dell’eredità, con franchigie e aliquote variabili in base al grado di parentela;
- Imposta ipotecaria e catastale: fisse in misura pari a 200 euro ciascuna per le volture ereditarie (art. 1, comma 495, L. 266/2005);
- Imposta di registro, imposta di bollo e tributi speciali catastali, in caso di trasferimento della quota mediante vendita;
- Plusvalenza, se l’immobile non è stato posseduto da almeno cinque anni (art. 67, comma 1, lett. b), TUIR), con possibile tassazione IRPEF in caso di cessione a titolo oneroso.
In caso di donazione della quota, si applicano invece le imposte sulle donazioni (art. 2, D.Lgs. 346/1990), con esenzioni per trasferimenti tra fratelli entro i limiti di valore stabiliti dalla legge.
Documentazione necessaria per la vendita
Per procedere alla vendita della quota dell’appartamento al fratello o a un terzo, è necessario predisporre:
- Atto di successione regolarmente trascritto nei registri immobiliari;
- Certificato di morte del de cuius;
- Dichiarazione di accettazione dell’eredità;
- Planimetrie e visure catastali aggiornate;
- Titolo di provenienza dell’immobile (es. atto di acquisto o donazione del de cuius);
- Contratto di compravendita o donazione della quota, redatto da notaio;
- Eventuali documenti urbanistici in caso di frazionamento o vendita dell’intero.
Il corretto espletamento di queste formalità è condizione necessaria per la validità e l’opponibilità dell’atto di trasferimento della quota.
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