Il lastrico solare di uso esclusivo rappresenta una delle questioni più complesse del diritto condominiale, particolarmente quando si tratta di valutare la possibilità di concederne l’utilizzo a soggetti terzi.
La recente pronuncia della Cassazione civile n. 20548 del 21 luglio 2025 ha chiarito definitivamente che, in assenza del consenso unanime dei condòmini, l’usuario esclusivo non può concedere sulla parte comune che resta in “nudo” condominio i diritti di cui all’art. 1108 comma 3 c.c., né consentire che terzi vi erigano o collochino costruzioni o installazioni quali antenne televisive o di telefonia mobile.
Indice dei contenuti
- La natura giuridica del lastrico solare di uso esclusivo
- Il caso giurisprudenziale: la controversia del Tribunale di Genova
- L’evoluzione della giurisprudenza: dalla Cassazione n. 24301/2017 alle Sezioni Unite
- Il principio del numerus clausus dei diritti reali
- La disciplina specifica dell’art. 1126 c.c. sui lastrici solari
- I limiti alla cessione del diritto di uso esclusivo
- L’art. 1108 comma 3 c.c. e il principio dell’unanimità
- Le conseguenze pratiche per installazioni e costruzioni
La natura giuridica del lastrico solare di uso esclusivo
Il lastrico solare di uso esclusivo si configura come una delle situazioni più peculiari del diritto condominiale. Nonostante la sua specificità, mantiene la natura di parte comune dell’edificio secondo la nozione delineata dall’art. 1117 c.c.
Il diritto di uso esclusivo che il regolamento condominiale può riservare ad un condomino sulle parti comuni non rappresenta un diritto reale atipico, ma costituisce piuttosto l’espressione dell’autonomia privata riconosciuta ai comproprietari.
Questa configurazione giuridica consente ai comproprietari di derogare al principio sancito dall’art. 1102 c.c., riservando a uno soltanto tra di loro le facoltà di godimento della parte comune.
Tale deroga, tuttavia, non altera la natura condominiale del bene, che rimane soggetto alla disciplina delle parti comuni.
Il caso giurisprudenziale: la controversia del Tribunale di Genova
Un caso emblematico è rappresentato dalla controversia decisa dal Tribunale di Genova, dove la condomina C. Srl, proprietaria degli appartamenti al settimo e all’ottavo del fabbricato condominiale, aveva illegittimamente ceduto a titolo di comodato a T. Spa per trenta anni il diritto di uso esclusivo della porzione di lastrico solare denominata “Zona C”.
Il Tribunale di Genova, accogliendo la domanda del condominio, dichiarò che tale cessione era avvenuta illegittimamente, in quanto la condomina aveva concesso l’uso della porzione di immobile costituita dal traliccio insistente sul lastrico solare in mancanza di autorizzazione dei condòmini all’unanimità, violando così l’art. 1108 comma 3 c.c. Il tribunale condannò la convenuta a risarcire il danno al Condominio, liquidandolo in euro 50.000,00.
Successivamente, la Corte d’Appello di Genova, accogliendo l’appello principale, respinse le domande del condominio. Tuttavia, la Suprema Corte di Cassazione, in accoglimento del primo motivo di ricorso, cassò con rinvio la sentenza impugnata, stabilendo il principio che ancora oggi costituisce il punto di riferimento in materia.
L’evoluzione della giurisprudenza: dalla Cassazione n. 24301/2017 alle Sezioni Unite
La giurisprudenza in materia di lastrico solare di uso esclusivo ha subito una significativa evoluzione.
Inizialmente, la Cassazione civile n. 24301/2017 aveva riconosciuto che l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio, riconosciuto al momento della costituzione di un condominio in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, incideva non sull’appartenenza delle parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condòmini.
Secondo questa pronuncia, il diritto reale d’uso esclusivo non era riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 c.c. e risultava tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accedeva.
La Cassazione confermava quindi la decisione di merito di rigetto della domanda del condominio volta ad ottenere l’accertamento che il diritto d’uso esclusivo su due porzioni del cortile non era cedibile e non poteva eccedere i trent’anni.
Il revirement delle Sezioni Unite
L’accezione del diritto di uso esclusivo che scaturiva dalla pronuncia del 2017, in controtendenza rispetto ai precedenti nomofilattici, non è stata confermata dalla giurisprudenza successiva.
La Corte, a Sezioni Unite con sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, ha affermato il principio secondo cui la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali.
Il principio del numerus clausus dei diritti reali
Le Sezioni Unite hanno chiarito che la pattuizione mirante alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere privandolo di concreto contenuto sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi, insito nel sistema codicistico.
Questo principio fondamentale del diritto civile impedisce la creazione di diritti reali atipici che possano compromettere l’equilibrio tra i diritti dei singoli condòmini e quelli della collettività condominiale.
La disciplina specifica dell’art. 1126 c.c. sui lastrici solari
L’art. 1126 c.c. stabilisce una disciplina particolare per i lastrici solari, prevedendo che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.
Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La peculiarità dei lastrici solari
Le Sezioni Unite hanno spiegato che la disposizione dell’art. 1126 c.c., nel prevedere espressamente che uno dei condòmini possa avere l’uso esclusivo del calpestio del lastrico, è riferita ad una situazione del tutto peculiare.
I lastrici solari, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell’edificio e costituendo come tali parti comuni, possono essere oggetto di calpestio, per la loro conformazione ed ubicazione, soltanto da uno o alcuni condòmini.
In questa configurazione, l’uso esclusivo non priva gli altri condòmini di alcunché, dato che essi non potrebbero comunque di fatto accedervi. Il condomino può quindi usucapire non la proprietà del lastrico, ma il diritto di calpestio esclusivo, che la dottrina definisce come diritto reale equivalente ad una servitù.
I limiti alla cessione del diritto di uso esclusivo
Quale corollario concettuale dei principi stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità, va enunciato il principio di diritto secondo cui, in assenza del consenso unanime dei condòmini, l’usuario esclusivo non può concedere sulla parte comune che resta in “nudo” condominio i diritti di cui all’art. 1108 comma 3 c.c.
Questo limite si estende anche alla possibilità di consentire che terzi erigano o collochino costruzioni o installazioni, quali antenne televisive o antenne di telefonia mobile, sulla porzione di lastrico solare oggetto di uso esclusivo.
L’art. 1108 comma 3 c.c. e il principio dell’unanimità
L’art. 1108 comma 3 c.c. stabilisce il principio fondamentale secondo cui per le innovazioni che incidono sulle parti comuni dell’edificio è necessario il consenso unanime dei condòmini.
Tale disposizione trova applicazione anche nel caso di cessione a terzi del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, in quanto si tratta comunque di un’operazione che incide su una parte comune dell’edificio.
La violazione di questo principio comporta l’illegittimità dell’atto di cessione e può dar luogo a responsabilità risarcitoria nei confronti del condominio, come dimostrato dal caso del Tribunale di Genova che ha liquidato il danno in euro 50.000,00.
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Le conseguenze pratiche per installazioni e costruzioni
La pronuncia della Corte ligure è risultata viziata proprio perché, discostandosi dai principi stabiliti dalla Cassazione, negava a priori che, ai fini della concessione a terzi in comodato trentennale del godimento della cosiddetta Zona C (sulla quale insisteva un traliccio che la conduttrice aveva dato in locazione a vari gestori di telefonia mobile), fosse necessaria l’unanimità espressa dall’art. 1108 comma 3 c.c.
Questa posizione si pone in contrasto con il principio consolidato secondo cui qualsiasi concessione a terzi di diritti su parti comuni, anche quando si tratti di porzioni oggetto di uso esclusivo, richiede il consenso unanime dei condòmini. Tale regola vale in particolare per le installazioni di natura commerciale, come quelle relative agli impianti di telefonia mobile, che comportano un utilizzo intensivo e spesso redditizio del bene comune.
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