Un gruppo di condòmini di un edificio di Roma ha richiesto al Tribunale di dichiarare l’invalidità della decisione dell’assemblea del condominio che aveva stabilito per le successive assemblee la convocazione mediante posta elettronica ordinaria (p.e.o.).
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale
Come noto, l’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio che costituisce il complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio.
Esso può assumere due forme:
- contrattuale
- assembleare
Il regolamento di condominio assembleare si caratterizza per l’approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. e non può in alcun modo incidere sui diritti dei singoli condomini, tanto sulle parti di proprietà esclusiva, quanto sulle parti comuni.
Il regolamento di condominio contrattuale, invece, si verifica: quando è redatto dal costruttore del fabbricato ed è contenuto nei singoli contratti di acquisto oppure quando è approvato all’unanimità da tutti i condomini in assemblea.
Il regolamento contrattuale può contenere clausole che limitano i diritti spettanti ai singoli condomini, sia con riguardo ai beni a uso esclusivo sia ai beni comuni.
Ugualmente, il regolamento contrattuale può contenere clausole che conferiscono a taluni condomini maggiori poteri rispetto ad altri.
In ogni caso, le suddette clausole devono rispettare le disposizioni codicistiche inderogabili previste dall’articolo 1138 c.c. e dall’articolo 72 delle disposizioni attuative del codice civile.
In particolare, l’articolo 72 disp. att. c.c. sancisce l’inderogabilità di quanto disposto dall’art. 66 disp.att. c.c., che, al terzo comma, indica i mezzi legittimi di notifica delle convocazioni di assemblea:
- lettera raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Non è pertanto prevista la notifica della convocazione tramite email ordinaria.
Tribunale di Roma: è nulla la convocazione dell’assemblea di condominio tramite email
A mezzo della sentenza n. 14299/2023, il Tribunale di Roma ha sancito la nullità della delibera assunta dall’assemblea per essere in contrasto con quanto stabilito dall’art. 26 del regolamento condominiale, il quale, nel caso di specie prevedeva che: “l’assemblea condominiale è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata, anche a mano“.
Ad ogni modo, nel caso affrontato dal Giudice, la delibera dell’assemblea che sanciva le future convocazioni tramite email ordinarie risultava invalida non solo in quanto contraria al regolamento di condominio adottato (di natura contrattuale per stessa ammissione del condominio), ma anche per essere in contrasto con le disposizioni inderogabili di legge sopra menzionate.
Tra l’altro, anche volendo ammettere che un regolamento di condominio possa derogare ad una norma imperativa, tale modifica non potrebbe avvenire in assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, c.c. (come avvenuto nel caso di specie) con la conseguenza che tale delibera è da ritenere irrimediabilmente viziata.
Alla luce di ciò, il Tribunale di Roma ha dichiarato la nullità della delibera dell’assemblea condominiale impugnata nella parte relativa alla convocazione delle future assemblee mediante posta elettronica ordinaria.
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