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Imposte di registro prima casa

Imposte di registro prima casa

Il termine imposte di registro prima casa descrive un tipo di imposta indiretta dovuta allo Stato per la registrazione di determinati atti e rappresenta una delle imposte economicamente più rilevanti a cui sono soggetti i trasferimenti immobiliari.

Il Registro riporta in ordine cronologico gli atti sottoposti a registrazione ed è tenuto presso l’Agenzia delle Entrate.

Indice dei contenuti:

Definizione di imposta di registro

L’imposta di registro rientra nella categoria delle imposte indirette, e cioè quelle imposte istituite per colpire i trasferimenti di ricchezza, tra i quali vi  rientra anche l’acquisto della prima casa

La principale fonte normativa dell’imposta di registro è rinvenibile nel DPR n.131/1986, il quale indica, tra l’altro, quali sono gli atti soggetti a registrazione:

  • atti in forma scritta formati in Italia
  • atti in forma scritta formati  all’estero, aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o costituzione / trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia. 
  • contratti di locazione o affitto
  • contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia;
  • contratti di trasferimento o affitto di aziende esistenti in Italia e di costituzione / trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse.

Il Registro riporta in ordine cronologico gli atti sottoposti a registrazione ed è tenuto presso l’Agenzia delle Entrate.

Lo scopo della registrazione è quella di fissare in modo immodificabile la data di stipulazione ed il relativo contenuto

Come avviene la registrazione

La registrazione dell’atto viene eseguita tramite la presentazione all’Ufficio del Registro di due copie dell’atto (in caso di atti pubblici o le scritture private autenticate occorrono tre copie, di cui una in carta libera) delle quali una viene restituita all’interessato con la data e gli estremi della avvenuta  registrazione. 

Per i contratti di locazione e gli altri atti relativi agli immobili è prevista una procedura di registrazione telematica in sostituzione alla presentazione diretta presso l’Ufficio. 

Come si calcolano le imposte di registro per l’acquisto di immobili

L’acquisto della prima casa rientra tra i contratti a titolo oneroso traslativi di diritti reali. 

Per queste tipologie di contratti, così come per i contratti a titolo oneroso costitutivi di diritti reali:

  • l’imposta di registro si calcola sulla base del valore dell’atto, applicando un’aliquota in percentuale oppure in misura fissa, in base alla tariffa prevista dalla legge.

Altro aspetto importante da sottolineare in merito all’applicazione della imposta di registro in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo è data dalla possibilità (vantaggiosa) di poter richiedere di calcolare l’imposta di registro su una base imponibile determinata non sul valore effettivo dell’acquisto (il prezzo pagato dall’acquirente) ma su un valore determinato dalla rivalutazione della rendita catastale per un certo coefficiente (differenziato tra acquisto prima casa e acquisto non prima casa).

  • Si tratta del c.d. “prezzo valore”, la cui applicazione deve essere richiesta dall’acquirente al momento della stipula della compravendita e risultare dall’atto stesso.

Calcolo imposte di registro prima casa

Il valore dell’imposta di registro cambia notevolmente a seconda che l’acquisto della casa sia soggetto o meno ad IVA.

In caso di acquisto prima casa da un privato, infatti, dovrà essere versata l’imposta di registro in misura percentuale mentre in caso di acquisto soggetto ad IVA (come ad esempio in caso di acquisto dal costruttore) l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa.

Imposte di registro prima casa in caso di acquisto da privato

  • Di regola, l’imposta di registro prima casa è pari al 2% del prezzo di acquisto.

Tuttavia, come anticipato in caso di acquisto prima casa l’acquirente può chiedere di applicare il criterio del “prezzo valore”. 

Questo meccanismo consente di modificare la base imponibile su cui applicare l’aliquota del 2% la quale quindi sarà calcolata non sul prezzo effettivo pagato al venditore ma sulla base di un valore determinato dalla rivalutazione della rendita catastale per un certo coefficiente.

Attualmente (almeno fino alla paventata riforma del catasto) la base imponibile calcolata con il criterio “prezzo valore” è quasi sempre inferiore al prezzo effettivo di vendita. Un indubbio vantaggio per l’acquirente della prima casa.

A questo punto vediamo come si calcola il c.d. prezzo valore per immobile prima casa:

  • In caso di acquisto di prima casa, il prezzo-valore si determina moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente di 115,5.

Imposte di registro prima casa in caso di acquisto in regime IVA

Qualora invece l’acquisto dell’immobile, sia esso prima casa o seconda, sia assoggettato al versamento dell’IVA:

  • L’imposta di registro non sarà in percentuale ma dovrà essere pagata nella misura fissa di euro 200,00.

L’acquisto della casa è soggetto ad IVA nei seguenti casi:

  • trasferimento dell’immobile effettuato direttamente dall’impresa costruttrice (o di ripristino dei fabbricati) entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento
  • anche dopo che siano trascorsi  5 anni, qualora il  venditore abbia scelto (nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) di assoggettare l’operazione a IVA
  • trasferimenti di immobili ad uso abitativo destinati ad alloggi sociali per i quali il venditore abbia scelto di sottoporre l’operazione al regime IVA

Esempio pratico calcolo imposte di registro prima casa da privato

Supponiamo che il prezzo di acquisto dell’immobile da adibire a prima casa ammonti ad euro 200.000 e che la relativa rendita catastale corrisponda ad euro 1.000.

  • Calcolando l’imposta di registro sul valore effettivo della prima casa, l’imposta da versare corrisponderà ad euro 4.000 (il 2% di 200.000)
  • Applicando invece il “prezzo valore”, l’imposta di registro da versare sarà di euro 2.310 (1.000 x 115,5 = 115.500) corrispondente appunto al 2% di 115.500 (rendita catastale rivalutata).

L’utilizzo del meccanismo prezzo valore non consente soltanto di risparmiare sull’imposta di registro prima casa ma aggiunge anche i seguenti ulteriori vantaggi per l’acquirente: 

  • limitazione del potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate
  • riduzione degli onorari notarili

Calcolo delle imposte di registro seconda casa

La differenza fondamentale tra acquisto di prima o seconda casa in tema di imposte di registro è l’incremento dell’aliquota che passa dal 2% al 9%.

Anche in caso di acquisto di seconda casa è possibile richiedere l’applicazione del meccanismo prezzo valore, con i benefici sopra illustrati, ma il coefficiente di rivalutazione passerà a 126.

Riprendendo l’esempio del paragrafo precedente:

  • Senza applicazione del regime prezzo valore, l’imposta di registro ammonterà ad euro 18.000
  • Applicando il meccanismo del prezzo valore (con il coefficiente di 126) l’imposta di registro da versare sarà invece pari ad euro 11.340‬

Pagamento dell’imposta di registro trasferimento immobiliare

Poiché l’acquisto di un immobile (come nel caso dell’acquisto della prima casa) avviene necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata, 

  • il  pagamento dell’imposta di registro viene effettuato direttamente dal notaio rogante.

Termini per la registrazione dell’atto di acquisto

Gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari devono essere registrati entro 30 giorni dalla sottoscrizione (se formati in Italia) o entro 60 giorni ove formati all’estero.

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