Quando si affronta la divisione ereditaria, la presenza di immobili abusivi caduti in successione rappresenta un ostacolo rilevante.
La giurisprudenza più recente, in particolare la sentenza n. 25021/2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ha chiarito che la regolarità edilizia dell’immobile è condizione necessaria per procedere con la divisione giudiziale, anche in ambito successorio.
In questo articolo analizziamo il quadro normativo e giurisprudenziale che disciplina la divisione ereditaria in presenza di fabbricati abusivi.
Indice dei contenuti:
- Divisione ereditaria e immobili abusivi: quadro normativo
- Condizione di procedibilità della divisione: l’art. 713 c.c. e la regolarità edilizia
- Gli articoli 46 del D.P.R. n. 380/2001 e 40, comma 2, L. n. 47/1985
- Sentenza Cass. S.U. n. 25021/19: l’abuso edilizio blocca la divisione
- Cass. civ. sez. II, sent. n. 28666/2024: l’immobile abusivo è giuridicamente indivisibile
- Art. 720 c.c. e attribuzione preferenziale: limiti in caso di abuso edilizio
- L’art. 34 D.P.R. n. 380/01 e la parziale difformità: profili giuridici rilevanti
- La nullità testuale ex art. 46 D.P.R. 380/01 e art. 1418 c.c.: effetti sul trasferimento tra vivi e sulla divisione
Divisione ereditaria e immobili abusivi: quadro normativo
Quando un immobile abusivo cade in successione, si presenta un problema che coinvolge sia il diritto delle successioni che il diritto urbanistico.
La possibilità di procedere alla divisione ereditaria è subordinata alla commerciabilità giuridica del bene, che non può essere presunta in presenza di abusi edilizi.
Il quadro normativo è dato dalle seguenti articoli:
- Art. 713 c.c. (divisione ereditaria)
- Art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (nullità degli atti privi di titolo edilizio)
- Art. 40, comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47 (dichiarazione obbligatoria del titolo edilizio)
- Art. 34 D.P.R. n. 380/2001 (interventi in parziale difformità)
- Art. 720 c.c. (attribuzione dell’intero bene in caso di indivisibilità)
- Art. 1418 c.c. (nullità dei contratti)
Condizione di procedibilità della divisione: l’art. 713 c.c. e la regolarità edilizia
L’art. 713 c.c. consente a ciascun coerede di chiedere la divisione dell’eredità. Tuttavia, tale azione è subordinata alla possibilità giuridica dell’oggetto. La giurisprudenza ha chiarito che la possibilità giuridica implica, in materia immobiliare, la regolarità urbanistica dell’immobile.
In assenza della dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, l’immobile è giuridicamente indivisibile: la divisione non può essere disposta né consensualmente né giudizialmente.
Gli articoli 46 del D.P.R. n. 380/2001 e 40, comma 2, L. n. 47/1985
L’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 prevede la nullità testuale degli atti aventi ad oggetto immobili privi della dichiarazione degli estremi del permesso di costruire o titolo equipollente. L’art. 40, comma 2, della L. n. 47/1985 estende tale obbligo agli atti tra vivi aventi effetti traslativi o costitutivi.
Queste disposizioni si applicano anche all’ambito della divisione ereditaria non endoesecutiva, come confermato dalla sentenza n. 25021/19 delle Sezioni Unite. In sostanza, se l’immobile è abusivo o mancano i dati del titolo edilizio, l’azione di divisione è inammissibile.
Sentenza Cass. S.U. n. 25021/19: l’abuso edilizio blocca la divisione
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021/19, hanno affermato un principio di diritto che ha mutato l’orientamento giurisprudenziale precedente: la divisione giudiziale non può riguardare immobili abusivi, se non viene prodotta la documentazione urbanistica prevista dalle norme.
La regolarità edilizia non è solo un elemento probatorio, ma una condizione dell’azione: senza il titolo abilitativo o un documento equivalente, non si può nemmeno instaurare validamente il giudizio divisionale.
Cass. civ. sez. II, sent. n. 28666/2024: l’immobile abusivo è giuridicamente indivisibile
La sentenza n. 28666/2024 ha ribadito che, anche in sede di legittimità, la domanda di divisione non può essere accolta se l’immobile è in parte abusivo. La Corte ha richiamato l’impostazione delle Sezioni Unite e ha confermato che, ai fini dell’azione ex art. 713 c.c., la regolarità urbanistica è imprescindibile.
In tale contesto, il giudice non può disporre la divisione né può attribuire il bene ad uno dei coeredi ai sensi dell’art. 720 c.c., se manca la documentazione urbanistica richiesta.
Art. 720 c.c. e attribuzione preferenziale: limiti in caso di abuso edilizio
L’art. 720 c.c. consente, in caso di beni indivisibili, l’attribuzione dell’intero bene a uno dei condividenti, con conguaglio in denaro agli altri. Tuttavia, quando si tratta di immobili abusivi, la parità delle quote e la non commerciabilità del bene impediscono questa soluzione.
La Cassazione ha chiarito che la vendita del bene (rimedio residuale) è praticabile solo in mancanza di criteri oggettivi di preferenza, ma la presenza dell’abuso edilizio o della mancanza del titolo edilizio paralizza ogni possibilità di divisione, attribuzione o alienazione.
L’art. 34 D.P.R. n. 380/01 e la parziale difformità: profili giuridici rilevanti
Secondo la difesa della parte ricorrente nella sentenza n. 28666/2024, la parziale difformità dall’autorizzazione edilizia (regolata dall’art. 34 D.P.R. 380/01) non comprometterebbe la commerciabilità del bene.
Tuttavia, la Corte ha chiarito che questa disposizione riguarda esclusivamente il rapporto tra privati e pubblica amministrazione (responsabilità e demolizione delle opere abusive), ma non incide sulla validità degli atti di divisione o trasferimento tra privati.
La Corte ha inoltre escluso che si possa tornare alla distinzione tra difformità totale (impediente) e parziale (non impediente), oggi superata in forza della sentenza n. 25021/19.
La nullità testuale ex art. 46 D.P.R. 380/01 e art. 1418 c.c.: effetti sul trasferimento tra vivi e sulla divisione
Con la sentenza delle S.U. n. 8230/19, la nullità prevista dall’art. 46 D.P.R. n. 380/01 è stata qualificata come nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, comma 3, c.c. Si tratta di una nullità specifica che colpisce gli atti tra vivi aventi effetti reali in assenza degli estremi del titolo edilizio.
Questo principio vale anche per la divisione ereditaria non endoesecutiva, che ha natura dichiarativa ma può produrre effetti reali.
Di conseguenza, non è ammessa alcuna distinzione tra difformità parziale e totale: in entrambi i casi, senza la dichiarazione del titolo edilizio valido e riferibile all’immobile, la divisione non può essere pronunciata.
In sintesi, un immobile abusivo caduto in successione non può essere oggetto di divisione ereditaria in assenza della documentazione urbanistica conforme, pena l’inammissibilità della domanda e la nullità degli effetti dispositivi.
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