La risoluzione locazione immobile non abitabile rappresenta una fattispecie giuridica di particolare rilievo nel diritto civile, in quanto coinvolge il nucleo essenziale del contratto di locazione: l’idoneità del bene all’uso pattuito.
Quando un immobile presenta gravi carenze igienico-sanitarie, certificate dalle autorità competenti, si configura un inadempimento degli obblighi del locatore, legittimando il conduttore a richiedere lo scioglimento del vincolo contrattuale e l’esonero dal pagamento dei canoni.
Indice dei contenuti:
- Obblighi del locatore e garanzia per vizi della cosa locata
- Il caso di specie: la sentenza n. 1331/2025 del Tribunale di Brindisi
- Inidoneità all’uso e accertamento della non abitabilità tramite ASL
- Risoluzione del contratto e conseguenze sul pagamento dei canoni
- FAQ – Risoluzione locazione immobile non abitabile
Obblighi del locatore e garanzia per vizi della cosa locata
Il rapporto di locazione è disciplinato dal codice civile come un contratto a prestazioni corrispettive, dove l’obbligazione principale del locatore non si esaurisce nella mera consegna del bene.
Ai sensi dell’art. 1576, comma 1, c.c., il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto.
Parallelamente, l’art. 1585, comma 1, c.c. impone al locatore l’obbligo di garantire il pacifico godimento del bene durante l’intero arco della locazione.
La disciplina dell’art. 1578 c.c. sui vizi dell’immobile
L’ordinamento tutela il conduttore in presenza di difetti strutturali o funzionali del bene.
L’art. 1578, comma 1, c.c. stabilisce espressamente che, qualora al momento della consegna la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore ha la facoltà di domandare la risoluzione locazione immobile non abitabile o, in alternativa, una riduzione del corrispettivo.
Tale tutela opera laddove i vizi non fossero conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della stipula.
Il caso di specie: la sentenza n. 1331/2025 del Tribunale di Brindisi
Recentemente, il Tribunale di Brindisi, con la sentenza 05/12/2025, n. 1331, si è pronunciato su una controversia originata da un’intimazione di sfratto per morosità.
Il locatore lamentava il mancato pagamento di mensilità arretrate, chiedendo la risoluzione per inadempimento del conduttore e l’emissione di un’ingiunzione di pagamento.
La difesa del conduttore e l’eccezione di inadempimento
In sede di costituzione, la conduttrice ha eccepito l’inadempimento contrattuale del locatore, sostenendo che l’immobile fosse privo delle condizioni minime di abitabilità.
La difesa ha evidenziato come il locatore, nonostante le ripetute rimostranze, non si fosse mai adoperato per rendere godibile il bene.
A supporto di tale tesi, sono stati presentati i verbali di sopralluogo effettuati dai tecnici dell’ASL (Dipartimento di prevenzione servizio di igiene e sanità pubblica) e dai Carabinieri, i quali hanno confermato l’insussistenza delle condizioni igienico-sanitarie necessarie.
Inidoneità all’uso e accertamento della non abitabilità tramite ASL
La prova dell’inidoneità dell’immobile è l’elemento cardine per ottenere la risoluzione locazione immobile non abitabile.
Nel caso trattato dal Tribunale di Brindisi, la conduttrice ha prodotto un certificato dell’ASL di Brindisi che attestava formalmente lo stato di “non abitabile” dovuto alle condizioni igienico-sanitarie accertate.
Il rilievo probatorio della relazione dell’autorità sanitaria
La certificazione dell’ASL, unita alla relazione di servizio dei Carabinieri acquisita ex art. 210 c.p.c., ha costituito prova documentale insuperabile della gravità dei vizi.
Quando l’autorità sanitaria certifica che l’ambiente non è idoneo alla vita umana secondo gli standard minimi di legge, l’inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione e garanzia diventa manifesto, rendendo legittima la contestazione del conduttore per grave inadempimento.
Risoluzione del contratto e conseguenze sul pagamento dei canoni
La decisione del Tribunale di Brindisi ha dato pieno rilievo alla gravità della situazione di inabitabilità.
Poiché il locatore non ha garantito il godimento dell’immobile secondo la destinazione convenzionale, è stato accertato il suo grave inadempimento.
Esclusione dell’obbligo di pagamento del canone
In conseguenza dell’accertata inabitabilità e della successiva comunicazione della conduttrice volta alla risoluzione del contratto, il giudice ha stabilito che i canoni di locazione pretesi dal proprietario non fossero dovuti.
Una volta rilasciato l’immobile, è stata dichiarata cessata la materia del contendere sulla domanda di risoluzione, ma il locatore è stato condannato alla refusione delle spese di lite, poiché il suo inadempimento ha precluso il diritto alla riscossione del canone.
FAQ – Risoluzione locazione immobile non abitabile
Cosa succede se l’immobile locato non è abitabile? Se l’immobile presenta vizi che ne impediscono l’uso abitativo, come accertato da autorità sanitarie (ASL), il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore ai sensi degli artt. 1578 e 1576 c.c.
Il conduttore deve pagare l’affitto se l’immobile non è a norma? Secondo la giurisprudenza, in presenza di un grave inadempimento del locatore che renda l’immobile totalmente inidoneo all’uso (come in caso di certificata inabitabilità igienico-sanitaria), il conduttore può essere esonerato dal pagamento dei canoni, specialmente a seguito del rilascio dell’immobile.
Quali documenti servono per provare la non abitabilità? È fondamentale disporre di un certificato dell’ASL o di relazioni tecniche delle autorità competenti (es. Carabinieri, Vigili del Fuoco) che attestino formalmente le carenze igienico-sanitarie o strutturali dell’immobile.
Il locatore è sempre obbligato alle riparazioni? Sì, l’art. 1576 c.c. pone a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile nello stato idoneo all’uso pattuito, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore.
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