L’articolo 844 del codice civile disciplina in modo dettagliato le immissioni tra fondi vicini, distinguendo tra immissioni lecite e illecite e prevedendo differenti rimedi per i proprietari che le subiscono.
In questo articolo analizziamo il concetto di immissioni ex art. 844 c.c., la distinzione tra immissioni materiali e immissioni immateriali, la soglia della normale tollerabilità, e il rapporto tra esigenze della produzione e diritti del proprietario.
L’approfondimento è corredato dai principali riferimenti giurisprudenziali e normativi.
Indice dei contenuti
- Le immissioni nel codice civile: nozione e classificazione
- Le immissioni materiali e il diritto di esclusiva del proprietario
- Le immissioni immateriali e la propagazione da fondo a fondo
- La soglia della normale tollerabilità ex art. 844 c.c.
- Le tre soglie di tollerabilità: conseguenze giuridiche
- Il bilanciamento tra esigenze della produzione e tutela della proprietà
- Immissioni sonore, legge n. 447/1995 e criteri di accettabilità
- La responsabilità per le immissioni: azione reale e personale
- Immissioni, tutela della salute e protezione dell’ambiente
Le immissioni nel codice civile: nozione e classificazione
L’art. 844 c.c. regola le cosiddette immissioni, ossia le interferenze che si propagano da un fondo all’altro e che possono arrecare pregiudizio al proprietario confinante. Il legislatore distingue tra:
- Immissioni materiali, costituite da attività che invadono direttamente il fondo altrui;
- Immissioni immateriali, che si propagano indirettamente (fumo, odori, rumori, scuotimenti, ecc.).
La disciplina delle immissioni mira a bilanciare il diritto del proprietario a godere in modo esclusivo del proprio bene (art. 832 c.c.) con il principio di solidarietà sociale, specie quando si tratta di attività produttive.
Le immissioni materiali e il diritto di esclusiva del proprietario
Il proprietario ha il diritto di impedire qualsiasi attività materiale svolta da terzi sul proprio fondo, anche se occasionale. Sono esempi di immissioni materiali:
- Scarico di rifiuti;
- Smaltimento illecito di liquami;
- Deposito di materiali su proprietà altrui.
Queste condotte, costituendo una violazione diretta dell’altrui diritto dominicale, sono in ogni caso illecite, e danno diritto alla rimozione immediata dell’attività e al risarcimento del danno.
Le immissioni immateriali e la propagazione da fondo a fondo
Le immissioni immateriali, invece, sono tipiche delle situazioni di convivenza tra fondi confinanti. Si tratta di:
- Fumi ed esalazioni industriali;
- Rumori provenienti da attività commerciali;
- Vibrazioni, scuotimenti, calore e polveri.
Tali immissioni non derivano da un’invasione fisica del fondo altrui, ma possono comunque costituire un illecito civile quando superano la soglia della normale tollerabilità prevista dall’art. 844, comma 1, c.c.
La soglia della normale tollerabilità ex art. 844 c.c.
Secondo il primo comma dell’art. 844 c.c., le immissioni sono consentite solo entro i limiti della normale tollerabilità, da valutarsi:
- In relazione alla condizione dei luoghi;
- Tenendo conto della destinazione urbanistica e naturalistica della zona;
- In base al sistema di vita di chi opera nel contesto territoriale.
La Cassazione (tra cui Cass. 5 novembre 2018, n. 28201) ha chiarito che la tollerabilità deve essere valutata oggettivamente, senza riferimento alle caratteristiche personali di chi lamenta il danno (es. maggiore sensibilità al rumore).
Le tre soglie di tollerabilità: conseguenze giuridiche
Il superamento del limite di normale tollerabilità determina effetti differenti a seconda della situazione:
Immissioni sotto soglia
Se le immissioni non superano la soglia della normale tollerabilità, il proprietario danneggiato non ha diritto ad alcuna tutela (Cass. 12 maggio 2015, n. 9660; Cass. 3 settembre 2018, n. 21554).
Immissioni sopra soglia ma giustificate da esigenze produttive
Ai sensi dell’art. 844, comma 2, c.c., se le immissioni superano il limite di tollerabilità ma sono necessarie per lo svolgimento di un’attività produttiva rilevante, al danneggiato spetta un indennizzo economico, ma non può pretendere la cessazione dell’attività (Cass. 8 marzo 2010, n. 5564).
Immissioni sopra soglia e non giustificate
Se l’attività non ha alcuna giustificazione produttiva e le immissioni superano la soglia, il danneggiato ha diritto:
- Alla cessazione delle immissioni per il futuro (azione reale);
- Al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali per il passato (azione personale) (Cass., sez. un., 1° febbraio 2017, n. 2611; Cass. 2 settembre 2018, n. 21554).
Hai bisogno di consulenza in materia immobiliare?
CONTATTA LO STUDIO COME PREFERISCI
Il bilanciamento tra esigenze della produzione e tutela della proprietà
L’art. 844, comma 2, c.c. prevede che le esigenze della produzione possano giustificare immissioni anche oltre la soglia della normale tollerabilità, ma a precise condizioni:
- L’immissione non deve essere eliminabile o riducibile con accorgimenti tecnici non onerosi (Cass. 8 marzo 2010, n. 5564);
- La cessazione dell’attività produttiva deve comportare un danno maggiore per la collettività rispetto al sacrificio del proprietario vicino.
Si può anche considerare la priorità di uso del fondo (Cass. 11 maggio 2005, n. 9865), ad esempio in favore di chi svolge un’attività produttiva in zona industriale.
Immissioni sonore, legge n. 447/1995 e criteri di accettabilità
Un profilo rilevante riguarda le immissioni acustiche, per le quali si applicano, a partire dal 1° gennaio 2019, i criteri previsti dalla legge quadro sull’inquinamento acustico (L. 26 ottobre 1995, n. 447), come stabilito dalla legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 746.
La giurisprudenza (Cass. 11 marzo 2019, n. 6906) ha tuttavia chiarito che il rispetto dei limiti normativi non esclude automaticamente l’intollerabilità dell’immissione ai sensi dell’art. 844 c.c. La valutazione deve sempre tener conto del caso concreto.
La responsabilità per le immissioni: azione reale e personale
La tutela civilistica contro le immissioni si articola in:
- Azione reale, da proporre contro il proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, per chiederne la cessazione (Cass. 31 agosto 2018, n. 21504);
- Azione personale, da proporre contro chi ha materialmente prodotto l’immissione (es. il conduttore), per ottenere il risarcimento del danno (Cass. 15 novembre 2016, n. 23245).
Il proprietario risponde solo se, al momento della concessione del fondo in uso, poteva prevedere il danno derivante dalle attività dell’utilizzatore (Cass. 1° marzo 2018, n. 4908).
Immissioni, tutela della salute e protezione dell’ambiente
La tutela della salute e dell’ambiente è oggi sempre più integrata nella valutazione delle immissioni. Le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. 11 marzo 2019, n. 6906) hanno affermato che le immissioni dannose per la salute sono illegittime anche quando rispettino i limiti della legge sull’inquinamento acustico.
Laddove le immissioni violino diritti fondamentali (salute, ambiente), è possibile agire anche in base agli artt. 2043 e 2058 c.c., in tema di responsabilità extracontrattuale, per ottenere il risarcimento integrale del danno.
Avvocato Immobiliarista Roma – Assistenza e Consulenza in Diritto Immobiliare
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato immobiliarista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale per tutte le problematiche relative al diritto immobiliare, tra cui: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, risarcimento per vizi occulti, locazioni e condominio.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto immobiliare puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
