L’enfiteusi è un diritto reale che ha suscitato l’interesse del legislatore nel corso dei secoli, soprattutto per il suo potenziale impatto sull’economia e sulla gestione del patrimonio immobiliare.
La sua regolamentazione, che ha attraversato diverse fasi storiche, è oggi disciplinata dal Codice Civile italiano, che ne descrive le modalità di costituzione e gli obblighi correlati.
In questo articolo, esploreremo le caratteristiche principali dell’enfiteusi, analizzando la sua evoluzione normativa, i diritti e gli obblighi degli enfiteuti e dei concedenti, nonché le modalità di acquisizione e le peculiarità relative alla durata e alla trasferibilità di questo diritto.
L’evoluzione storica dell’enfiteusi
Nel corso del Medioevo, l’enfiteusi conobbe un notevole sviluppo, rappresentando uno strumento fondamentale per la gestione delle terre.
Tuttavia, il Codice Civile del 1865 la considerò con sfavore, limitandone l’applicazione.
Nel 1942, il legislatore cercò di dare nuovo impulso all’istituto, convinto che l’enfiteusi potesse ancora offrire benefici per l’economia.
Nonostante ciò, le aspettative relative alla sua diffusione e utilità non si sono completamente realizzate, e la sua applicazione è rimasta circoscritta a specifici ambiti.
Le caratteristiche principali dell’enfiteusi
L’enfiteusi attribuisce all’enfiteuta (o utilista, o concessionario) un diritto di godimento simile a quello del proprietario, ma con alcune limitazioni specifiche.
In particolare, l’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario (o concedente) un canone periodico, che può essere in denaro o in prodotti naturali (art. 960 c.c.).
Questo diritto di godimento, detto “dominio utile“, è distinto dal “dominio diretto” del concedente, che si limita principalmente al diritto al canone.
In questo contesto, alcuni giuristi ritengono che, sotto un profilo pratico, l’enfiteuta possa essere considerato il “vero” proprietario del fondo, mentre il concedente detiene un diritto reale al canone, un concetto che esprime la natura peculiare dell’enfiteusi come diritto di godimento esteso.
La durata dell’enfiteusi
L’enfiteusi può essere perpetua, a differenza di altri diritti reali come l’usufrutto, l’uso e l’abitazione, che hanno una durata temporanea. In alternativa, può essere costituita per un periodo determinato, ma la durata non può essere inferiore a 20 anni.
Un termine più breve, infatti, sarebbe inadeguato per giustificare l’obbligo di miglioramento del fondo da parte dell’enfiteuta, che deve avere il tempo necessario per operare interventi sul terreno (art. 958 c.c.).
I diritti dell’enfiteuta e del concedente
L’enfiteuta ha la facoltà di disporre liberamente del proprio diritto, sia per atto inter vivos che mortis causa (art. 965 c.c.).
Può, inoltre, costituire diritti reali limitati su di esso, rendendo l’enfiteusi uno strumento flessibile nell’ambito delle operazioni immobiliari.
Per quanto riguarda il concedente, la legge gli attribuisce il potere di devoluzione, che gli consente di liberare il fondo dal diritto enfiteutico in caso di inadempimento da parte dell’enfiteuta, ad esempio nel caso in cui non vengano rispettati gli obblighi di miglioramento del fondo o il pagamento del canone (art. 972 c.c.).
Le modalità di acquisto dell’enfiteusi
L’enfiteusi può essere acquisita tramite contratto, che deve essere necessariamente redatto in forma scritta (art. 1350, n. 2, c.c.), testamento o usucapione.
Tra le peculiarità di questo diritto vi è la possibilità per l’enfiteuta di acquisire la piena proprietà del fondo attraverso un’operazione di affrancazione.
Questo meccanismo consente all’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del bene mediante il pagamento di una somma di denaro al concedente (art. 971 c.c.).
Conclusioni
L’enfiteusi rappresenta un istituto giuridico dal grande potenziale, ma la sua applicazione pratica ha avuto uno sviluppo altalenante.
Oggi, il diritto dell’enfiteuta di godere e disporre di un fondo, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone al concedente, rimane uno strumento utile in particolari contesti economici e immobiliari.
La sua regolamentazione, sebbene complessa, consente alle parti coinvolte di disciplinare in modo flessibile la gestione e l’uso dei beni immobili, con particolare attenzione alla protezione degli interessi reciproci.
Avvocato civilista Roma – Assistenza e rappresentanza legale diritto civile
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato civilista a Roma e avvocato divorzista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale in tutti i settori del diritto civile. Si occupa in particolare di: successioni ereditarie, diritto immobiliare, diritto di famiglia e responsabilità civile.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto civile puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
