La donazione di un immobile al figlio rappresenta una modalità di trasferimento patrimoniale molto diffusa, ma non priva di criticità.
L’operazione, presenta, infatti, alcuni rischi soprattutto in caso di successiva vendita dell’immobile.
In questo articolo analizziamo le principali norme coinvolte e le soluzioni per tutelarsi da eventuali problemi, ottimizzando così questa scelta patrimoniale.
La donazione di immobili nel Codice Civile: forma e legittimari
Secondo l’articolo 769 del Codice Civile, la donazione è un contratto con cui un soggetto per spirito di liberalità arricchisce un altro, riducendo il proprio patrimonio a vantaggio del donatario.
La donazione di un bene immobile richiede particolari requisiti formali.
L’articolo 782 del Codice Civile stabilisce infatti che la donazione deve essere effettuata a pena di nullità tramite atto pubblico redatto da un notaio, con la presenza di due testimoni.
Il rispetto del requisito di forma è obbligatorio affinché la donazione sia valida e non possa essere impugnata.
Un aspetto critico da considerare riguarda i legittimari, ossia i soggetti che secondo legge hanno diritto a una quota dell’eredità.
Ai sensi dell’articolo 536 del Codice Civile, sono legittimari il coniuge, i figli e, in assenza di questi ultimi, gli ascendenti del defunto.
Secondo l’articolo 555 del Codice Civile, se una donazione lede i diritti dei legittimari, questi possono agire mediante l’azione di riduzione per recuperare la quota di legittima.
Questa possibilità rende la donazione di un immobile potenzialmente a rischio di contestazioni e potrebbe complicare la vendita successiva.
Aspetti fiscali della donazione casa al figlio
Dal punto di vista fiscale, la donazione di un immobile è soggetta all’imposta di donazione che varia in base al rapporto di parentela tra donante e donatario.
Nel caso di donazione tra genitore e figlio, si applica un’aliquota del 4%, con una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
Questo significa che, se il valore dell’immobile è inferiore a 1 milione di euro, l’atto non sarà soggetto ad imposta di donazione.
Oltre all’imposta di donazione, sono previsti altri oneri fiscali, come l’imposta ipotecaria e catastale.
Secondo il D.Lgs. 347/1990, per la donazione di immobili ad uso abitativo, tali imposte ammontano rispettivamente al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile.
Tuttavia, se il donatario ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, queste imposte sono ridotte a un importo fisso di 200 euro ciascuna.
Se desideri approfondire l’argomento dell’Imposta di registro sulla prima casa , ti consiglio di leggere anche il seguente articolo: Imposte di registro prima casa: guida rapida
Difficoltà nella vendita di un immobile donato e limitazioni nell’accesso al mutuo
Uno dei principali ostacoli alla donazione di un immobile al figlio riguarda la possibilità di future difficoltà nella vendita.
Gli acquirenti sono spesso restii a comprare immobili donati poiché la donazione potrebbe essere oggetto di azione di riduzione da parte dei legittimari.
Le banche, allo stesso modo, sono generalmente poco inclini a concedere mutui su immobili donati, poiché la garanzia ipotecaria potrebbe risultare inefficace in caso di impugnazione della donazione.
Gli istituti di credito, infatti, considerano l’eventualità che un legittimario intenti azione di riduzione, rischiando così di vanificare l’ipoteca a garanzia del finanziamento.
Questo aspetto rende spesso complesso ottenere un mutuo per un immobile di provenienza donativa, riducendo la commerciabilità di tali beni.
Soluzioni per superare le problematiche legate alla donazione immobiliare
Per chi desidera procedere con una donazione immobiliare senza compromettere la futura vendibilità dell’immobile, il Codice Civile e la prassi offrono alcune soluzioni:
- Risoluzione della donazione per mutuo dissenso: in base all’articolo 1372 del Codice Civile, donante e donatario possono annullare consensualmente la donazione tramite mutuo dissenso, riportando l’immobile nella piena proprietà del donante. Questa soluzione rimuove la provenienza donativa, rendendo più agevole la futura vendita e limitando il rischio di impugnazione.
- Fideiussione bancaria: il donatario può rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente dell’immobile donato, garantendo il rimborso del valore dell’immobile in caso di annullamento della donazione. Questa fideiussione è una garanzia aggiuntiva che offre maggior sicurezza all’acquirente e può favorire l’ottenimento di un mutuo da parte delle banche.
- Polizza assicurativa contro i rischi da donazione: sul mercato sono disponibili polizze assicurative che coprono il rischio di azione di riduzione, garantendo all’acquirente la possibilità di ottenere il risarcimento del valore dell’immobile qualora la donazione fosse contestata. Questo strumento è sempre più utilizzato per rendere più sicura la rivendita di immobili donati.
Se desideri approfondire l’argomento del Mutuo Dissenso, ti consiglio di leggere anche il seguente articolo: Mutuo Dissenso | Natura giuridica ed effetti
Considerazioni finali
La donazione di un immobile a un figlio è una scelta che comporta vantaggi patrimoniali e fiscali, ma anche rischi legati alla commerciabilità futura del bene.
La possibilità di impugnazione da parte dei legittimari e le difficoltà di accesso al mutuo ipotecario rendono complessa la gestione di un immobile donato.
Si consiglia di rivolgersi a un notaio o ad un avvocato immobiliarista per ricevere una consulenza specifica e per valutare tutte le opzioni possibili.
Con il supporto di un esperto, sarà più semplice garantire la validità della donazione e prendere decisioni che tutelino i diritti sia del donante che del donatario, evitando problematiche future e proteggendo il valore del patrimonio familiare.
Avvocato civilista Roma – Assistenza e rappresentanza legale diritto civile
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato civilista a Roma e avvocato divorzista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale in tutti i settori del diritto civile. Si occupa in particolare di: successioni ereditarie, diritto immobiliare, diritto di famiglia e responsabilità civile.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto civile puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
