In ambito condominiale, il diritto di sopraelevazione è una prerogativa riconosciuta dall’art. 1127 c.c. al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare esclusivo, distinta dalla comunione sul lastrico solare, disciplinata dall’art. 1102 c.c.
La recente ordinanza n. 16394 del 18 giugno 2025 della Corte di Cassazione ha ribadito questa distinzione, chiarendo i presupposti applicativi delle due disposizioni e i relativi limiti, in particolare quando si controverte sull’uso del lastrico da parte degli altri condomini. L’articolo analizza il quadro normativo, giurisprudenziale e pratico del diritto di sopraelevazione, confrontandolo con l’uso delle parti comuni in condominio.
Indice dei contenuti:
- Il diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c.
- Differenza tra sopraelevazione e uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c.
- Obblighi del sopraelevante e tutela dei diritti degli altri condomini
- Il caso F.P.S. Immobiliare s.r.l. e l’ordinanza della Cassazione n. 16394/2025
- Il principio enunciato dalla Corte di Cassazione
Il diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c.
L’art. 1127 del codice civile riconosce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di sopraelevare, ossia di costruire nuovi piani o fabbricati sull’area sovrastante l’immobile. Tale diritto è subordinato a diverse condizioni, tra cui il rispetto dell’aspetto architettonico dell’edificio e delle distanze legali, oltre al fatto che la nuova costruzione non comprometta la statica dell’edificio esistente.
Inoltre, il comma 4 dell’art. 1127 c.c. impone al titolare del diritto di sopraelevazione un preciso obbligo: qualora la sopraelevazione incida su un lastrico solare precedentemente accessibile agli altri condomini, il costruttore è tenuto a ricostruirne la funzionalità, assicurando che i condomini possano continuare ad accedervi per le finalità legate alla sua specifica funzione.
Differenza tra sopraelevazione e uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c.
La disciplina contenuta nell’art. 1102 c.c. si riferisce invece all’uso delle cose comuni. Stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
L’uso del lastrico solare da parte dei condomini, salvo titolarità esclusiva, ricade nella sfera applicativa dell’art. 1102 c.c., e ogni modifica strutturale che incida su tale uso (ad esempio la costruzione di strutture fisse o sopraelevazioni da parte di chi non ne ha titolo esclusivo) deve rispettare il principio del pari uso.
Diversamente, l’art. 1127 c.c. prevale quando sussiste una posizione soggettiva particolare (proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare esclusivo) che consente di realizzare una nuova opera sulla copertura, configurando una facoltà costruttiva autonoma, non riconducibile all’ordinario uso delle parti comuni.
Obblighi del sopraelevante e tutela dei diritti degli altri condomini
L’eventuale conflitto tra l’esercizio del diritto di sopraelevazione e l’uso comune del lastrico solare è risolto direttamente dal quarto comma dell’art. 1127 c.c., il quale stabilisce che il sopraelevante deve ripristinare le condizioni d’uso del lastrico precedentemente accessibile.
Ciò significa che, anche se la sopraelevazione è legittima, non può comportare la sottrazione definitiva dell’utilizzabilità della copertura da parte degli altri condomini. Deve quindi essere garantito il ripristino del lastrico, ad esempio mediante una nuova copertura accessibile, affinché i condomini continuino ad utilizzarla secondo le originarie finalità (manutenzione, installazione di impianti comuni, ispezioni).
Il caso F.P.S. Immobiliare s.r.l. e l’ordinanza della Cassazione n. 16394/2025
La vicenda esaminata dalla Cassazione civile, ordinanza n. 16394/2025, trae origine dalla sopraelevazione realizzata dalla F.P.S. Immobiliare s.r.l. su un fabbricato del Condominio Quadrifoglio. Un gruppo di condomini ha impugnato la sentenza della Corte d’appello di Milano, lamentando, tra gli altri motivi, che la sopraelevazione fosse stata eseguita senza autorizzazione assembleare, e che fosse lesiva dell’aspetto architettonico, della luce, dell’aria, delle vedute e delle distanze legali. In particolare, il quinto motivo di ricorso ha denunciato la violazione degli artt. 1102 e 1127 c.c., sostenendo che l’opera avrebbe sottratto il lastrico solare all’uso comune.
La Corte d’appello aveva ritenuto che la società, quale proprietaria dell’ultimo piano, fosse legittimata a sopraelevare ai sensi dell’art. 1127 c.c., escludendo la necessità di coinvolgimento dell’assemblea condominiale e applicando correttamente la disciplina delle sopraelevazioni.
Il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione
Nel decidere il caso, la Corte di Cassazione ha rigettato il quinto motivo di ricorso, confermando la legittimità dell’intervento edilizio in quanto espressione del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., non riconducibile al diverso ambito dell’art. 1102 c.c., che riguarda le modifiche apportate da un condomino alle parti comuni.
La Corte ha ribadito che In materia di condominio il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. previsto in favore del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ovvero del proprietario esclusivo del lastrico solare, è distinto distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull’area sovrastante l’edificio disciplinato dall’art. 1102 c.c.
I titolare del diritto di sopraelevazione è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico di copertura di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, di modo che gli stessi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.
Il principio chiarisce l’autonomia strutturale e funzionale del diritto di sopraelevazione, che non può essere limitato dalle regole sull’uso delle parti comuni, purché vengano rispettati gli obblighi di ricostruzione e i limiti urbanistici e statici.
La distinzione tra le due fattispecie normative consente di evitare sovrapposizioni interpretative e garantisce certezza nei rapporti condominiali, in particolare nei contesti in cui sia presente una proprietà esclusiva del lastrico solare o dell’ultimo piano, che giustifica l’operatività della sopraelevazione.
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