Chi abita all’ultimo piano di un edificio gode di prerogative particolari rispetto agli altri condomini.
Oltre a beneficiare di una migliore esposizione e di un panorama privilegiato, il proprietario dell’ultimo piano ha diritti specificamente tutelati dal codice civile e riconosciuti dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Analizzare con precisione questi diritti è essenziale per comprendere in che misura possano incidere sulla gestione delle parti comuni e sulla convivenza condominiale.
Indice dei contenuti
- Costruire un abbaino: il diritto di apertura sul tetto
- Il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano
- Apertura di botole o porte sul tetto condominiale
- Trasformare il lastrico solare in terrazza: condizioni e limiti
- Regole generali per la costruzione sopra l’ultimo piano
- Diritti e limiti del proprietario nella trasformazione del tetto
Costruire un abbaino: il diritto di apertura sul tetto
Il primo diritto che spetta al proprietario dell’ultimo piano riguarda la possibilità di costruire un abbaino.
Secondo la Suprema Corte, il proprietario può legittimamente aprire abbaini sul tetto dell’edificio senza necessità di ottenere il consenso dell’assemblea condominiale.
La realizzazione di un abbaino rappresenta un’espressione del diritto d’uso della parte comune, disciplinato dal codice civile.
L’assemblea condominiale non può vietare la costruzione, e ogni delibera che lo impedisca deve considerarsi nulla, poiché si pone in contrasto con i diritti del singolo condomino.
Tuttavia, il diritto di costruire un abbaino è subordinato a due condizioni:
- non deve essere pregiudicata la stabilità dell’edificio, da accertarsi anche tramite perizia tecnica;
- non deve essere alterato il decoro architettonico del palazzo.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che tali interventi non ledono la privacy degli altri condomini, purché siano realizzati a regola d’arte e nel rispetto della funzione propria del tetto.
Il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano
Definizione e condizioni
Altro diritto riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano è quello di sopraelevare, ossia di costruire nuovi piani o manufatti sopra il lastrico solare.
Ai sensi dell’articolo 1127, primo comma, del codice civile, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico, salvo che il titolo di proprietà o accordi diversi non prevedano limitazioni.
La sopraelevazione può consistere non solo nell’aggiunta di un nuovo piano, ma anche nella realizzazione di manufatti di diversa natura, quali verande, lavanderie o piccoli ripostigli.
Limiti alla sopraelevazione
Il diritto di sopraelevare incontra alcuni limiti:
- Non devono essere arrecati danni alla stabilità, alla sicurezza o alla statica dell’edificio.
- Non deve essere pregiudicato il decoro architettonico dell’immobile.
- Non devono essere diminuite notevolmente l’aria o la luce ai piani sottostanti.
- Eventuali restrizioni possono derivare da regolamenti condominiali o norme urbanistiche vigenti.
La sopraelevazione dunque può essere impedita o limitata se il progetto altera l’estetica del palazzo o le condizioni di vivibilità degli altri condomini.
Rapporti con gli altri condomini
Chi realizza una sopraelevazione deve rispettare determinati obblighi nei confronti del condominio:
- garantire il rispetto delle norme tecniche e di sicurezza;
- provvedere ad eventuali compensazioni economiche per l’uso delle parti comuni funzionali alla nuova costruzione.
Apertura di botole o porte sul tetto condominiale
Il proprietario dell’ultimo piano può altresì realizzare un’apertura sul tetto condominiale, come una botola o una porta, per collegare direttamente il proprio appartamento al lastrico solare o al terrazzo.
In tal caso:
- Non occorre il consenso dell’assemblea condominiale.
- Non si altera la destinazione del bene comune purché si rispetti la funzione di copertura dell’edificio.
- È necessario evitare qualsiasi pregiudizio alla stabilità della struttura.
Tuttavia, occorre sempre verificare che il regolamento condominiale non preveda espressi divieti in merito.
Trasformare il lastrico solare in terrazza: condizioni e limiti
Distinzione tra lastrico solare e terrazza
Il lastrico solare si distingue dal terrazzo per la sua funzione primaria di copertura. Quando viene dotato di parapetti o strutture idonee alla fruibilità, può assumere la funzione di terrazza.
Secondo la Cassazione (sentenza n. 28418 del 7 novembre 2018), il proprietario dell’ultimo piano ha diritto di trasformare il lastrico solare in terrazza, purché:
- non sia pregiudicata la funzione di protezione del lastrico rispetto ai piani sottostanti;
- non siano compromessi isolamento termico, impermeabilizzazione e stabilità strutturale;
- si consenta l’uso comune quando il lastrico è di proprietà condominiale.
Casi concreti
In una controversia recente, i venditori di un appartamento avevano trasformato il tetto in due terrazze, ma successivamente gli acquirenti lamentarono infiltrazioni d’acqua.
La Corte di Cassazione, intervenuta sul caso, ha stabilito che l’intervento non costituiva un’innovazione vietata dall’articolo 1120 del codice civile, bensì una modificazione consentita dall’articolo 1102 del codice civile.
La trasformazione del tetto in terrazza da parte del proprietario dell’ultimo piano è ammessa purché:
- non alteri significativamente la consistenza strutturale del bene comune;
- non affievolisca la funzione di copertura originaria;
- siano rispettate tutte le norme tecniche e costruttive di sicurezza.
Attenzione ai limiti
La trasformazione del tetto in terrazza, sebbene consentita, non deve:
- togliere agli altri condomini la possibilità di uso della cosa comune;
- arrecare pregiudizio alla stabilità dell’edificio;
- compromettere il decoro architettonico.
È sempre necessaria un’attenta valutazione tecnica caso per caso.
Regole generali per la costruzione sopra l’ultimo piano
Chi intende realizzare nuove costruzioni sopra l’ultimo piano deve attenersi ai seguenti principi:
- Il diritto spetta al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare (art. 1127, comma 1, c.c.).
- Devono essere rispettate tutte le norme urbanistiche ed edilizie vigenti.
- Non devono essere alterati il decoro, la stabilità e la funzionalità dell’edificio.
Il progetto deve inoltre tenere conto di eventuali regolamenti condominiali che potrebbero imporre restrizioni aggiuntive.
Diritti e limiti del proprietario nella trasformazione del tetto
La giurisprudenza più recente conferma che:
- Il proprietario dell’ultimo piano può ricavare un’utilità aggiuntiva dal tetto comune senza violare il diritto di pari uso degli altri condomini.
- Gli interventi devono rispettare la destinazione comune del bene e non alterarne sostanza e funzione.
In particolare, la Cassazione ha ribadito che modifiche limitate e tecnicamente corrette, che non incidano sulla funzione di protezione del tetto, sono perfettamente legittime, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Resta fermo il principio che qualsiasi intervento deve essere eseguito senza arrecare danni agli altri condomini o diminuire la fruibilità della cosa comune.
