La difformità catastale di un immobile può incidere in modo determinante sull’efficacia del contratto preliminare di compravendita.
In particolare, la mancanza di conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali o le planimetrie può integrare un inadempimento rilevante del promittente venditore, legittimando il recesso della parte acquirente e persino la risoluzione del contratto.
La recente sentenza della Cassazione civile, n. 13959 del 26 maggio 2025, ha approfondito il tema, evidenziando come l’obbligo di regolarizzazione catastale abbia natura essenziale e non possa essere considerato un adempimento di secondaria importanza.
Indice dei contenuti:
- Difformità catastale nel contratto preliminare: nozione e rilievo giuridico
- L’obbligo di regolarizzazione catastale ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985
- Cassazione 13959/2025: la difformità catastale legittima il recesso
- Gravità dell’inadempimento e art. 1455 c.c.: criteri di valutazione
- Il ruolo della buona fede ex art. 1375 c.c. nell’esecuzione del preliminare
- Conseguenze pratiche: recesso, risoluzione e risarcimento
Difformità catastale nel contratto preliminare: nozione e rilievo giuridico
La difformità catastale si verifica quando l’immobile promesso in vendita presenta discrepanze tra la situazione di fatto e quanto risulta nei documenti catastali o nelle planimetrie. Tali incongruenze possono riguardare modifiche interne (es. realizzazione di un vano), diversa distribuzione degli spazi o variazioni non ancora registrate.
Nell’ambito del contratto preliminare, la conformità catastale non è solo un dettaglio formale, ma rappresenta un presupposto essenziale per la stipula del rogito notarile.
Infatti, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il notaio non può procedere alla stipula dell’atto definitivo se manca la dichiarazione di conformità catastale resa dal venditore.
La regolarizzazione catastale, quindi, assume una funzione essenziale nell’economia del preliminare, influendo direttamente sulla possibilità di concludere il contratto definitivo.
L’obbligo di regolarizzazione catastale ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985
L’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985 prevede che gli atti pubblici di trasferimento di diritti reali su fabbricati devono contenere, a pena di nullità, una dichiarazione resa dalle parti circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate.
Tale obbligo è posto a carico del venditore, che deve garantire la corrispondenza tra la realtà e le risultanze catastali prima della stipula dell’atto definitivo. In mancanza di regolarizzazione, il contratto non è validamente stipulabile e la parte promissaria acquirente può legittimamente rifiutare la stipula, configurandosi l’inadempimento del venditore.
Il promittente venditore non può sottrarsi a tale onere, anche qualora la regolarizzazione sia di semplice esecuzione o comporti un costo modesto.
Cassazione 13959/2025: la difformità catastale legittima il recesso
Con la sentenza Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 13959, la Corte di Cassazione ha espressamente riconosciuto che la mancata regolarizzazione catastale può integrare inadempimento grave, idoneo a legittimare il recesso del promissario acquirente dal contratto preliminare.
Nel caso esaminato, la Corte di appello di Milano aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento, ritenendo che la mancanza dell’aggiornamento catastale non fosse di rilievo, trattandosi di un adempimento semplice e poco oneroso.
La Suprema Corte ha cassato tale decisione, rilevando che:
- la regolarizzazione catastale è requisito essenziale per la validità dell’atto definitivo;
- la semplice dichiarazione del venditore circa l’avvenuto aggiornamento non può sostituire la prova documentale dell’adempimento;
- la possibilità astratta di regolarizzazione non esonera il promittente dall’obbligo di provvedere tempestivamente.
Gravità dell’inadempimento e art. 1455 c.c.: criteri di valutazione
L’art. 1455 c.c. stabilisce che il contratto può essere risolto solo se l’inadempimento non è di scarsa importanza, valutata in relazione all’interesse dell’altra parte. La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che la gravità va apprezzata tenendo conto della funzione dell’obbligo inadempiuto nel contesto del contratto.
Nel caso della difformità catastale, la Cassazione ha evidenziato come tale vizio pregiudichi l’utilità attesa dalla parte acquirente, incidendo sul buon esito della compravendita. La Corte ha quindi ritenuto errata la valutazione compiuta dal giudice di merito, il quale aveva escluso la gravità dell’inadempimento senza considerare:
- il tempo trascorso senza regolarizzazione;
- i solleciti rimasti inevasi;
- l’incidenza dell’inerzia del venditore sulla possibilità della parte acquirente di ottenere il mutuo.
Il ruolo della buona fede ex art. 1375 c.c. nell’esecuzione del preliminare
Un ulteriore profilo affrontato dalla sentenza riguarda il dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto, previsto dall’art. 1375 c.c.. La buona fede oggettiva impone a ciascuna parte l’obbligo di cooperare per la realizzazione dell’interesse dell’altra, anche al di là delle obbligazioni espressamente previste.
Nel contesto del contratto preliminare, ciò significa che il promittente venditore è tenuto ad attivarsi tempestivamente per porre in essere tutti gli adempimenti necessari alla stipula del rogito, inclusa la regolarizzazione catastale.
Nel caso di specie, la Corte ha sottolineato che il comportamento del venditore, che ha atteso fino all’udienza di discussione per esibire un documento non formalmente acquisito agli atti, è contrario ai principi di correttezza e lealtà contrattuale, rilevando un’inerzia incompatibile con la buona fede.
Conseguenze pratiche: recesso, risoluzione e risarcimento
Quando l’immobile oggetto del contratto preliminare presenta difformità catastali non tempestivamente sanate dal venditore, la parte acquirente può:
- esercitare il recesso, ai sensi dell’art. 1385 c.c., in presenza di caparra confirmatoria;
- domandare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare, ex art. 1453 c.c., per inadempimento;
- richiedere il risarcimento dei danni per la mancata stipula del definitivo, anche in relazione alle occasioni perse, come l’impossibilità di ottenere il finanziamento bancario.
Tali rimedi si fondano sulla funzione essenziale dell’adempimento relativo alla regolarizzazione catastale, che non può essere relegato a una mera formalità ma rappresenta un presupposto necessario per il perfezionamento della compravendita.
La sentenza in esame fornisce un riferimento autorevole per la valutazione delle conseguenze giuridiche della difformità catastale, riaffermando il principio secondo cui l’interesse della parte promissaria acquirente deve essere tutelato anche sul piano della corretta esecuzione del preliminare.
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