Condominio | Natura giuridica | Parti comuni | Regolamento

In questo articolo analizzeremo, senza pretesa di esaustività, alcune questioni teoriche riguardanti il condominio e, in particolare, la natura giuridica, il regime delle parti comuni ed il regolamento condominiale (assembleare e contrattuale).

Natura giuridica del condominio

Il condominio trova la sua principale fonte di disciplina negli articoli 1117 e seguenti del Codice civile ed in alcune norme contenute nelle Disposizioni di Attuazione.

Il condominio è caratterizzato dalla compresenza di diritti di proprietà esclusiva e diritti di comproprietà riguardanti  le parti comuni del fabbricato.

Quanto alla natura giuridica del condominio, si evidenziato tre tesi tradizionali: 

1. Collettivistica: il condominio è considerato un soggetto di diritto autonomo, con piena autonomia patrimoniale.
2. Individualistica: il condominio non sarebbe un soggetto di diritto e gli unici titolari di diritti ed obblighi sarebbero esclusivamente i singoli condòmini.
3. Ente di Gestione: non avrebbe una soggettività giuridica autonoma ma attraverso gli organi dell’assemblea condominiale e dell’amministratore, il condominio si occuperebbe dell’amministrazione e buon uso della parti comuni. Ciò tuttavia non impedirebbe ai singoli condòmini di agire autonomamente per far valere i propri diritti (tesi avvalorata da diverse pronunce della Corte di cassazione fino al  2013). In ogni caso, anche per questa teoria il condominio non godrebbe di autonoma soggettività giuridica.

La riforma del condominio del 2012 ha modificato anche l’art. 2659, n. 1 c.c. ed oggi è previsto che le note di trascrizione nei registri immobiliari riguardanti il condominio devono indicare il codice fiscale, la denominazione e l’ubicazione del condominio.

Sebbene questa norma riguardi solo l’istituto della trascrizione, parte della dottrina si è domandata se attraverso questa riformulazione dell’art. 2659 c.c. il Legislatore abbia sposato la tesi “Collettivistica”, cioè quella che ritiene il condominio autonomo soggetto di diritto.

Sul punto si è espressa anche una importante sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 19663/2014), la quale sembrerebbe ritenere che il condominio abbia effettivamente una soggettività autonoma.

La questione tuttavia ad oggi non appare ancora risolta in quanto vi è ancora chi sostiene che il condominio non sia un soggetto autonomo di diritto.

Da un punto di vista meramente pratico, aderire all’una o all’altra tesi ha innegabili conseguenze.  Si  pensi al classico esempio della vendita dell’appartamento del portiere: qualora il condominio fosse ritenuto un autonomo soggetto di diritto non sarebbe necessario il consenso negoziale  unanime da parte di  tutti i condòmini.

Le parti comuni

Ai sensi dell’art. 1117 c.c.:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Si tratta di un elenco di beni che si presume comune, salvo che non risulti diversamente dal titolo. 

Per titolo si intende  l’atto di vendita a seguito del quale all’interno dell’edificio cessa di esserci un solo proprietario (quindi coincide con l’atto con cui  il costruttore dispone la prima vendita di un appartamento).

Quindi, con l’atto di prima vendita può essere stabilita una destinazione non in condominio di una / più parti comuni elencate nell’art.1117 c.c.

Ciascun condomino possiede un diritto sulle parti comuni proporzionale al valore della/e unità immobiliare/i che gli appartengono, salvo che non sia disposto diversamente dal titolo (v. art. 1118 co. 1 c.c.). Tale valore proporzionale è espresso in millesimi, secondo la tabella allegata al regolamento condominiale (v. art. 68, Disp. att. c.c.).

E’ possibile modificare la ripartizione dei millesimi solo con il consenso unanime dei condomini. Le uniche eccezioni sono rappresentate dalla correzione di un errore oppure nel caso in cui i valori millesimali risultano alterati per oltre 1/5 a seguito delle mutate condizioni dell’edificio (v. art. 69 Disp. att. c.c.).

Caratteristiche delle parti comuni

• Le parti comuni non possono essere oggetto di cessione separata dall’unità in proprietà esclusiva (in altre parole non posso vendere i diritti millesimali di condominio senza vendere la casa). È tuttavia ammesso disporre della parte comune separatamente dalla proprietà privata qualora sia alienata per intero, cioè da tutti i condòmini (ad esempio è possibile vendere l’intero alloggio del portiere).
• Sulle parti comuni non opera una comunione ordinaria ma una comunione c.d. “vincolata”. Ciò per due ragioni: sia perché le parti comuni possiedono un vincolo di destinazione a servizio del condominio (per eliminare il vincolo è richiesta la maggioranza dei 4/5 dei millesimi), sia perchè ai sensi dell’art. 1119 c.c. i singoli condòmini non possono domandare la divisione delle parti comuni in ogni momento (a differenza della comunione ordinaria dove, ex art.1111, ciascun condividente può domandare la divisione in ogni momento). 
• Le parti comuni circolano (si trasferiscono) automaticamente insieme all’unità immobiliare in proprietà esclusiva.
• Nessun condomino può rinunciare al diritto di comproprietà sulle parti comuni. Anche questa è una deroga ai principi della comunione ordinaria, laddove è previsto che ciascun condividente può liberarsi dalle spese rinunciando alla sua quota e in forza di tale rinuncia si verifica l’espansione del diritto dei condividenti rimasti.

Ipoteca e parti comuni

Ci si domanda se l’ipoteca iscritta sull’appartamento di proprietà privata (es. a seguito di mutuo fondiario) si estenda automaticamente anche sulle parti comuni.

La questione è dubbia, ma l’orientamento prevalente della dottrina civilistica è favorevole a tale ipotesi, in quanto l’art .2811 c.c. afferma che l’ipoteca si estende anche alle “accessioni” e tra esse si ritiene che vi rientrino anche le parti comuni condominiali.

Spese condominiali

Le spese condominiali derivano dall’obbligo di ciascun proprietario di contribuire alla conservazione e manutenzione dei beni comuni.

Quanto alla natura giuridica si tratta di  obbligazioni propter rem.

Le spese condominiali vengono sostenute in proporzione ai millesimi. La disciplina è inoltre regolata dall’art. 63 commi 4 e 5, Disp.att. cc.:

[4]: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Pertanto, l’acquirente dell’appartamento privato è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali inerenti all’anno di acquisto e precedente.

[5]: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Quindi, il venditore dell’appartamento privato resta obbligato in solido con l’acquirente in merito alle spese condominiali maturate finché non viene trasmessa all’amministratore del condominio la copia autentica del titolo in base al quale è avvenuta la cessione.

Tuttavia, queste importanti norme appena richiamate disciplinano solamente i “rapporti esterni” cioè le obbligazioni assunte nei confronti degli altri condòmini. 

Nei “rapporti interni”, vale a dire tra acquirente e venditore, poiché non vi è una norma che disciplini espressamente tale circostanza, sono state proposte diverse teorie:

1. Il debitore sarebbe colui che è proprietario nel momento in cui viene effettuato l’atto di gestione che determina la spesa (es. quando viene effettivamente eseguito l’atto di manutenzione) .
2. Il debitore sarebbe colui che risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.
3. Secondo la tesi prevalente, sostenuta anche dalla Cassazione (cfr. n. 8782/2013), è necessario  distinguere nel seguente modo:
   • Per quanto riguarda le spese di gestione ordinaria, occorre valutare chi è il proprietario al momento dell’esecuzione dell’atto di gestione.
   • Diversamente, per le spese di straordinaria amministrazione, occorre considerare chi è  proprietario al momento della delibera condominiale.

Questa disciplina tuttavia è residuale, in quanto opera soltanto nel caso in cui le parti (acquirente e venditore) non abbiano stabilito in tal senso. Le parti, infatti,  sono libere di decidere come ripartire le spese nei loro rapporti interni.

Non possono invece essere modificate dalla volontà delle parti la ripartizione delle spese nei confronti dei terzi (rapporti esterni). 

Il regolamento di condominio

Possono essere definite due grandi categorie di regolamento di condominio:

1. Regolamento di condominio “assembleare”, disciplinato dall’art. 1138 c.c. (l’unico disciplinato dalla legge).
2. Regolamento di condominio “contrattuale”, che incide anche sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Classico esempio: divieto di una determinata destinazione d’uso degli appartamenti (es. divieto di destinarli a studio professionale).

Regolamento di condominio assembleare

Tale regolamento disciplina soltanto l’uso delle cose comuni, senza incidere sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Le sue caratteristiche essenziali possono essere così riassunte:

1. deve essere assunto a maggioranza;
2. non è trascrivibile nei registri immobiliari;
3. da esso derivano solo obbligazioni propter rem, mai diritti reali;
4. non può limitare i diritti esclusivi dei condòmini.

Regolamento di condominio contrattuale

Le cui caratteristiche principali sono:

1. deve essere approvato all’unanimità;
2. deve essere redatto in forma scritta;
3. per essere opponibile deve essere trascritto nei registri immobiliari oppure deve essere richiamato espressamente nei singoli atti.

La dottrina si è interrogata circa la natura giuridica delle obbligazioni derivanti dal regolamento di condominio contrattuale (es. vincolo di destinazione d’uso):

• Alcuni ritengono che si tratti di obbligazioni propter rem, altri di oneri reali, ma entrambe le tesi sono in contrasto con il principio di tipicità dei suddetti istituti.
• Secondo la teoria prevalente, tali obbligazioni sarebbero servitù reciproche tra i condòmini (a carico di uno e a favore degli altri e viceversa). Tale tesi trova il supporto anche di recenti pronunce della Cassazione (cfr. n. 20124/2016).

Mandato alla redazione del regolamento di condominio

Ci si domanda se sia ammissibile che l’acquirente di un appartamento di nuova costruzione dia mandato all’alienante (costruttore) nell’atto di compravendita per redigere il regolamento di condominio, impegnandosi contestualmente alla successiva approvazione (c.d. mandato alla redazione del regolamento di condominio in bianco).

Secondo la giurisprudenza di legittimità prevalente (cfr. Cassazione n. 8606/2014) tale clausola di approvazione in bianco sarebbe nulla per eccessiva discrezionalità.

La precostituzione di condominio

Partiamo da un esempio: Tizio e Caio sono comproprietari di un fondo (terreno) sul quale costruiscono un fabbricato di 10 appartamenti, anch’essi in comproprietà come il fondo. Supponiamo che prima della costruzione del fabbricato decidano  di assegnare a Caio tutti gli appartamenti pari ed a Tizio tutti quelli dispari. 

Questo tipo di atto viene denominato “precostituzione di condominio”.

• Secondo una tesi minoritaria tale operazione si realizzerebbe tramite la concessione di reciproci diritti di superficie. Critica: in tal modo al momento della costruzione Tizio e Caio non avrebbero un diritto di proprietà ma un diritto di proprietà superficiaria.

• Secondo invece la tesi nettamente prevalente si tratterebbe di una divisione di cosa futura, (ammissibile ai sensi dell’art.1348 c.c.).

Avvocato condominio | Diritto immobiliare

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