Il compromesso di vendita, termine comunemente utilizzato per indicare il contratto preliminare di compravendita immobiliare, è uno strumento di fondamentale importanza nell’iter di acquisto o vendita di un immobile.
Comprendere la sua funzione, i requisiti di validità e le clausole accessorie più comuni consente di evitare problematiche in fase di stipula del rogito e, soprattutto, di prevenire contenziosi successivi.
In questo articolo analizziamo il compromesso di vendita sotto il profilo giuridico e pratico, con approfondimenti sui riferimenti normativi applicabili.
Indice dei contenuti:
- Che cos’è il compromesso di vendita
- Cosa accade alla sottoscrizione del compromesso
- Requisiti di forma e contenuto del compromesso di vendita
- Registrazione del compromesso: obblighi e costi
- Perché è importante far analizzare il compromesso da un legale
Che cos’è il compromesso di vendita
Nel linguaggio comune, il termine “compromesso” viene impropriamente utilizzato per indicare il contratto preliminare di vendita, con particolare riferimento agli immobili. In realtà, il compromesso è un contratto con cui le parti – promittente alienante (venditore) e promissario acquirente (acquirente) – si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo di compravendita.
Ai sensi della disciplina civilistica, il contratto preliminare ha effetti obbligatori e non reali: vincola cioè le parti alla futura stipula del contratto definitivo, che sarà quello produttivo degli effetti reali (trasferimento della proprietà).
Il fondamento normativo di tale struttura si ricava dagli artt. 1351 e 1321 ss. c.c.
Cosa accade alla sottoscrizione del compromesso
La stipula del compromesso rappresenta l’impegno formale delle parti a concludere in un momento successivo il contratto definitivo di vendita. Tale prassi è assai diffusa poiché consente:
- di vincolare le parti all’accordo, senza necessità di concluderlo immediatamente;
- di utilizzare il tempo intercorrente per effettuare attività preparatorie, quali richiesta di mutui, verifiche ipotecarie, traslochi, accertamenti tecnici.
Il compromesso assume, pertanto, un valore strategico nel percorso della compravendita immobiliare, fungendo da base per l’organizzazione e la pianificazione dell’operazione.
Requisiti di forma e contenuto del compromesso di vendita
La legge impone che il contratto preliminare abbia la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.).
Nel caso di vendita immobiliare, si applica l’art. 1350, primo comma, n. 1 c.c., secondo cui è necessaria la forma scritta.
La forma del contratto preliminare di compravendita
Il compromesso può essere stipulato:
- con scrittura privata tra le parti;
- per atto pubblico notarile;
- mediante scrittura privata autenticata da notaio.
La forma autentica è obbligatoria se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in costruzione (art. 6 D.lgs. 122/2005).
Anche nei casi in cui non sia giuridicamente imposta, la forma autentica offre maggiore tutela, in particolare per il promissario acquirente.
Clausole accessorie nel compromesso di vendita
Oltre agli elementi essenziali (parti, forma, descrizione del bene, prezzo), il contratto preliminare può essere arricchito con clausole accessorie, che pur non essenziali, possono incidere sulla validità ed efficacia del contratto.
Le clausole accessorie più comuni sono:
- Termine per la stipula del contratto definitivo: consente di delimitare temporalmente l’obbligo reciproco. Di norma non si considera essenziale, salvo espressa volontà contrattuale (art. 1457 c.c. e giurisprudenza consolidata).
- Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): somma versata a garanzia dell’impegno. In caso di inadempimento, legittima il recesso e la ritenzione o richiesta del doppio.
- Caparra penitenziale: attribuisce alla parte la facoltà di recedere pagando la somma stabilita.
- Clausola penale (art. 1382 c.c.): stabilisce un importo predeterminato a titolo risarcitorio in caso di inadempimento o ritardo.
Per approfondire il tema della restituzione della caparra confirmatoria in caso di inadempimento, ti suggerisco di leggere anche questo articolo: Restituzione della caparra confirmatoria: come funziona
Termine del rogito: è obbligatorio fissarlo?
Non è necessario prevedere nel compromesso una data per la stipula del contratto definitivo. In mancanza, si applica l’art. 1183 c.c., primo comma: la prestazione è immediatamente esigibile.
Tuttavia, il giudice dovrà valutare, ex art. 1183 secondo comma c.c., la congruità del tempo intercorso prima della richiesta.
Come chiarito dalla Cassazione (tra cui Cass. Sez. II, n. 21647/2019), l’assenza di un termine non impedisce la tutela del creditore, che può richiedere l’immediata esecuzione dell’obbligazione.
È possibile spostare la data del rogito?
Qualora sia stato previsto un termine per la stipula del contratto definitivo, si pone il problema della sua derogabilità. In linea generale, la giurisprudenza ritiene che tale termine non sia essenziale, anche se indicato con formule quali “entro e non oltre il…” (Cass. ord. n. 9226/2020).
Il termine è da considerarsi essenziale solo se:
- vi è espressa previsione contrattuale;
- o risulta dalla natura e dall’oggetto del contratto;
- o si desume in modo inequivoco dalla volontà delle parti.
In mancanza di questi presupposti, il mancato rispetto del termine non comporta lo scioglimento automatico del contratto, ma consente una proroga ragionevole, purché il ritardo non pregiudichi l’utilità della prestazione.
Registrazione del compromesso: obblighi e costi
Il contratto preliminare deve essere registrato, anche se la sua efficacia civilistica non è subordinata a tale adempimento. La registrazione ha esclusiva funzione fiscale (art. 10 Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986).
Obblighi di registrazione
L’obbligo di registrazione del compromesso di vendita grava su:
- le parti contraenti;
- il notaio, se ha redatto l’atto pubblico o autenticato la scrittura;
- l’agente immobiliare, che è responsabile in solido se ha concorso alla conclusione.
Termini per la registrazione del compromesso di vendita
- 20 giorni dalla stipula, per scritture private;
- 30 giorni, se l’atto è notarile;
- 60 giorni, se redatto all’estero ma riguardante immobile in Italia.
Costi della registrazione
- Imposta di registro: € 200,00 (fissa);
- Imposta di bollo: € 16,00 ogni 4 facciate o 100 righe, oppure € 155,00 se atto notarile;
- Imposta proporzionale:
- 0,50% della caparra confirmatoria;
- 3% dell’acconto (se non soggetto a IVA);
- nessuna imposta se l’acconto è soggetto ad IVA.
Perché è importante far analizzare il compromesso da un legale
La sottoscrizione di un compromesso di vendita implica l’assunzione di obblighi giuridicamente vincolanti che, se non correttamente valutati, possono generare responsabilità, contenziosi o danni economici significativi.
L’assistenza di un avvocato specializzato nella redazione e analisi del contratto preliminare consente di:
- verificare la legittimità e completezza delle clausole contrattuali;
- individuare eventuali squilibri negoziali o rischi occulti;
- tutelare l’interesse della parte assistita attraverso l’inserimento di clausole condizionali, penali, sospensive o risolutive;
- assicurare il coordinamento tra preliminare e contratto definitivo, evitando conflitti interpretativi;
- controllare la compatibilità del preliminare con la normativa urbanistica e catastale (anche tramite tecnici di fiducia);
- suggerire le opportune garanzie o tutele patrimoniali (es. trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. in caso di rogito dilazionato).
Un’analisi legale preventiva del compromesso riduce drasticamente il rischio di sorprese nella fase finale dell’operazione e offre una copertura completa rispetto a eventuali inadempimenti, clausole ambigue o abusi contrattuali.
Tieni sempre in considerazione che ai sensi dell’art. 1754 c.c.. il ruolo del mediatore (l’agenzia immobiliare) consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’avvocato, invece, assiste esclusivamente il suo cliente e tutela i suoi interessi e diritti connessi alla conclusione dell’affare.
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