Il certificato di agibilità immobile è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
Con il D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, questo certificato è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità.
Vediamo nel dettaglio cos’è, come richiederlo e quali sono le sue implicazioni in relazione alla commerciabilità dell’immobile.
Indice dei contenuti:
- Certificato di agibilità immobile: cosa ha previsto il D.Lgs. 222/2016
- Chi deve presentare la segnalazione certificata di agibilità
- Quando è necessaria la segnalazione certificata di agibilità immobile
- Quali documenti allegare alla segnalazione di agibilità dell’immobile?
- È possibile richiedere l’agibilità parziale?
- Cosa succede se non viene presentata l’agibilità?
- Agibilità di immobili esistenti mai dichiarata in passato
- La disciplina del certificato di agibilità prima del 2016
- Il certificato di agibilità incide sulla validità della compravendita?
- Come comportarsi in caso di vendita di immobile privo di agibilità?
Certificato di agibilità immobile: cosa ha previsto il D.Lgs. 222/2016
Il D.Lgs. n. 222/2016 ha introdotto la segnalazione certificata di agibilità, che ha sostituito definitivamente il certificato rilasciato dal Comune. Dal 2016, la conformità del fabbricato ai requisiti richiesti è attestata da un tecnico abilitato tramite una dichiarazione, senza necessità di attendere un provvedimento formale da parte dell’amministrazione.
In particolare, l’art. 24 del D.P.R. 380/2001 prevede che l’agibilità venga attestata con segnalazione certificata corredata da specifici documenti da presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia.
Chi deve presentare la segnalazione certificata di agibilità
La segnalazione certificata di agibilità va presentata:
- dal titolare del permesso di costruire o della SCIA;
- dai loro successori o aventi causa.
La presentazione deve avvenire entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.
Quando è necessaria la segnalazione certificata di agibilità immobile
La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata nei seguenti casi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
In tutti questi casi, l’utilizzo dell’immobile è consentito dalla data di presentazione della segnalazione, che ha effetto immediato.
Quali documenti allegare alla segnalazione di agibilità dell’immobile?
Alla segnalazione certificata di agibilità devono essere allegati:
- attestazione del direttore dei lavori (o, se non nominato, da un professionista abilitato) che certifichi la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
- certificato di collaudo statico (se previsto) oppure dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto alla normativa sull’accessibilità;
- estremi dell’avvenuto accatastamento (con presentazione dell’atto di aggiornamento catastale);
- dichiarazione dell’impresa installatrice che attesti la conformità degli impianti o, se previsto, certificato di collaudo degli stessi.
È possibile richiedere l’agibilità parziale?
Sì. L’agibilità parziale è ammessa e può essere riferita a:
- singoli edifici, purché funzionalmente autonomi;
- singole porzioni della costruzione, purché dotate di autonomia funzionale.
Questa possibilità consente di utilizzare parti dell’edificio prima del completamento totale dei lavori sull’intero complesso immobiliare.
Cosa succede se non viene presentata l’agibilità?
In caso di omessa presentazione della segnalazione certificata di agibilità entro il termine di 15 giorni dalla fine dei lavori, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria da € 77,00 a € 464,00, ai sensi dell’art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001.
Agibilità di immobili esistenti mai dichiarata in passato
La normativa ha previsto la possibilità di presentare la segnalazione certificata anche per edifici esistenti, privi di certificato di agibilità rilasciato in passato, a condizione che:
- siano stati legittimamente realizzati;
- siano in possesso dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità.
Tali requisiti saranno specificati da un apposito decreto del Ministero delle infrastrutture, di concerto con i Ministeri della salute, della cultura e della pubblica amministrazione.
Questa previsione consente di regolarizzare la situazione di molti immobili costruiti prima dell’entrata in vigore della normativa sull’agibilità.
La disciplina del certificato di agibilità prima del 2016
Fino all’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, l’agibilità veniva attestata dal Comune con certificato esplicito, su richiesta del soggetto interessato, oppure per silenzio-assenso nei seguenti termini:
- entro 30 giorni, in caso di parere igienico-sanitario favorevole rilasciato dall’ASL;
- entro 60 giorni, in caso di parere sostituito da autocertificazione del progettista (possibile solo per edilizia residenziale).
In alternativa, poteva essere presentata una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, accompagnata dalla documentazione necessaria.
Tuttavia, questo sistema era carente sotto due profili:
- non vi era alcun obbligo del Comune di dichiarare l’inagibilità in assenza dei requisiti;
- il certificato attestava solo l’idoneità igienico-sanitaria, senza alcun valore circa la legittimità urbanistica ed edilizia dell’immobile.
Hai bisogno di consulenza in materia immobiliare?
CONTATTA LO STUDIO COME PREFERISCI
Il certificato di agibilità incide sulla validità della compravendita?
No. La mancanza del certificato di agibilità immobile non comporta l’invalidità del contratto di compravendita.
Si tratta di un documento amministrativo che incide sull’utilizzabilità del bene, ma non è elemento essenziale del contratto.
Tuttavia, la sua assenza può influire sulla commerciabilità economica dell’immobile, poiché potrebbe comportare:
- difficoltà di utilizzo per l’acquirente;
- diminuzione del valore del bene;
- potenziali responsabilità per il venditore, specie se l’assenza dell’agibilità non è stata esplicitata nel contratto.
Come comportarsi in caso di vendita di immobile privo di agibilità?
È opportuno distinguere tra:
- Fabbricati realizzati prima dell’11 dicembre 2016:
Il venditore può allegare alla compravendita:- il certificato di agibilità rilasciato dal Comune;
- oppure, dimostrare l’avvenuta formazione per silenzio-assenso;
- oppure, produrre copia della dichiarazione sostitutiva depositata.
- Fabbricati realizzati dopo l’11 dicembre 2016:
Il venditore deve produrre:- copia della segnalazione certificata di agibilità presentata entro i termini.
- Fabbricati esistenti privi di agibilità:
In attesa del decreto ministeriale previsto dalla legge, è possibile procedere alla presentazione postuma della segnalazione, purché ricorrano i requisiti indicati e siano dimostrabili con documentazione idonea.
In ogni caso, è buona prassi dichiarare espressamente nello schema contrattuale (rogito o preliminare) se l’immobile è provvisto di agibilità, oppure, in caso contrario, disciplinare le eventuali conseguenze giuridiche ed economiche.
Avvocato Immobiliarista Roma – Assistenza e Consulenza in Diritto Immobiliare
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato immobiliarista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale per tutte le problematiche relative al diritto immobiliare, tra cui: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, risarcimento per vizi occulti, locazioni e condominio.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto immobiliare puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
