L’articolo 2932 del Codice Civile regola l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, prevedendo la possibilità per il promissario acquirente di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.
Questo istituto ha notevoli implicazioni in ambito immobiliare, specialmente in relazione agli effetti traslativi della pronuncia giudiziale e alla possibilità di configurare l’usucapione abbreviata. In questo articolo analizzeremo in modo approfondito gli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c. alla luce della recente ordinanza della Corte di Cassazione del 28 maggio 2024, n. 14885, e dei relativi principi giurisprudenziali.
Indice dei contenuti
- Effetto traslativo della sentenza ex articolo 2932 codice civile
- Il caso deciso con l’ordinanza della Cassazione n. 14885 del 28 maggio 2024
- La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. e il presupposto dell’acquisto a non domino
- Il rapporto tra effetto prenotativo e proprietà formale
- L’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. e i suoi presupposti
- Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
Effetto traslativo della sentenza ex articolo 2932 codice civile
L’articolo 2932 del Codice Civile prevede che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie, l’altra parte può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Si tratta di una sentenza costitutiva, che supplisce all’atto mancato e realizza il trasferimento del diritto, ma solo a condizione che sia passata in giudicato.
Secondo la giurisprudenza consolidata, e in particolare secondo quanto precisato dalle Sezioni Unite, l’effetto traslativo della proprietà derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. si verifica solo con il passaggio in giudicato della pronuncia, momento a partire dal quale il promissario acquirente diviene proprietario e possessore. Prima di tale momento, il promittente venditore conserva sia la proprietà sia il possesso del bene.
Il caso deciso con l’ordinanza della Cassazione n. 14885 del 28 maggio 2024
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 14885/2024 ha fornito un’importante chiarimento interpretativo. Nel caso esaminato, A.A. conveniva in giudizio la società S. srl, deducendo di aver acquistato nel 1991 un immobile da T.M. e di averlo posseduto pacificamente per oltre un decennio. Tuttavia, nel 2002, la società S. srl gli notificava di aver a sua volta acquistato lo stesso immobile dai coniugi C.P. e D.P., ai quali era stato trasferito in forza di una sentenza della Corte d’Appello di Bari emessa a seguito di domanda ex art. 2932 c.c. trascritta nel 1991.
L’attore invocava l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., sostenendo di aver acquistato da un non proprietario, essendo la trascrizione della domanda ex art. 2932 anteriore al suo atto di acquisto.
Il Tribunale respingeva la domanda di usucapione, ritenendo che al momento dell’acquisto T.M. fosse ancora l’effettivo proprietario, e accoglieva la domanda riconvenzionale della società S. srl, ordinando il rilascio dell’immobile e il risarcimento del danno per occupazione abusiva.
La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. e il presupposto dell’acquisto a non domino
La Corte d’Appello, accogliendo l’impugnazione proposta da A.S. (erede di A.A.), ribaltava la decisione di primo grado, ritenendo che l’acquisto effettuato da A.A. fosse avvenuto a non domino, poiché la sentenza ex art. 2932 c.c. avrebbe avuto effetto retroattivo alla data della trascrizione della domanda giudiziale (1991), anteriore all’atto di acquisto del 1991.
Secondo la Corte territoriale, poiché la trascrizione della domanda ex art. 2932 era antecedente alla vendita effettuata da T.M. ad A.A., quest’ultimo non avrebbe acquistato da un vero proprietario, il quale al momento risultava privo della disponibilità giuridica del bene per effetto dell’opponibilità della domanda giudiziale.
Il rapporto tra effetto prenotativo e proprietà formale
La Corte d’Appello aveva ritenuto determinante l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., riconoscendo a tale trascrizione una portata ostativa al trasferimento del bene da parte di T.M. a terzi. Tale effetto prenotativo, secondo la Corte territoriale, faceva venir meno la possibilità per T.M. di disporre validamente dell’immobile, rendendo l’acquisto di A.A. inefficace e riconducibile a un acquisto a non domino.
Questo ragionamento ha permesso alla Corte d’Appello di ritenere integrato il presupposto dell’usucapione abbreviata ai sensi dell’art. 1159 c.c., accertando inoltre la sussistenza degli ulteriori requisiti del titolo astrattamente idoneo al trasferimento e della buona fede.
L’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. e i suoi presupposti
L’articolo 1159 del Codice Civile prevede che la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso in buona fede per dieci anni, se il possesso è stato acquistato in forza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, debitamente trascritto, e se il dante causa non era proprietario.
La questione centrale, nel caso esaminato, è dunque stabilire se A.A. abbia acquistato da un non proprietario. Il giudice d’appello aveva risposto positivamente, ritenendo che T.M. avesse perso la legittimazione a disporre del bene per effetto dell’efficacia retroattiva della sentenza ex art. 2932.
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte ha invece accolto il ricorso della società S. srl, censurando l’interpretazione della Corte d’Appello. Secondo la Cassazione, la sentenza ex art. 2932 c.c. produce effetti solo ex nunc, dal momento del passaggio in giudicato, e non retroattivamente dalla data della trascrizione della domanda. Pertanto, fino a quel momento, il promittente venditore conserva la piena titolarità e disponibilità del bene.
In tal senso, non può dirsi integrato il requisito dell’acquisto a non domino, essendo stato T.M. effettivamente proprietario al momento della vendita ad A.A. Di conseguenza, non sono integrati i presupposti dell’usucapione decennale ex art. 1159 c.c., e la Corte d’Appello ha fatto erronea applicazione della norma.
La Cassazione ha richiamato anche il seguente principio di diritto enunciato dalla Sentenza n. 2522 del 19/03/1999:
«La domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all’ art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia “ex nunc”, solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore.
In definitiva, il punto centrale ribadito dalla giurisprudenza è che l’effetto traslativo della proprietà derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. non può prodursi prima del passaggio in giudicato, rendendo inapplicabile l’usucapione abbreviata quando il trasferimento sia avvenuto da parte dell’effettivo proprietario del bene.
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