In tema di contratto di appalto, la garanzia per gravi difetti dell’opera ed i termini per la relativa denuncia rappresenta una questione centrale, ed è oggetto di numerose pronunce della giurisprudenza.
In particolare, l’art. 1669 c.c. disciplina un regime di responsabilità speciale a tutela del committente e degli aventi causa, caratterizzato da un’articolata scansione di termini, il cui dies a quo è oggetto di continua elaborazione da parte della giurisprudenza di legittimità.
L’ordinanza della Cassazione civile del 18 marzo 2025, n. 7206, offre un’occasione utile per chiarire, in chiave sistematica, la decorrenza di tali termini, alla luce delle conoscenze tecniche e giuridiche maturate in materia.
Indice dei contenuti
- Il fondamento normativo: art. 1669 c.c. e la sua natura speciale
- Il triplice termine previsto dall’art. 1669 c.c.
- Il momento del compimento dell’opera
- La scoperta dei vizi e la rilevanza degli accertamenti tecnici
- L’interpretazione della Cassazione n. 7206/2025
- Applicazione concreta del principio e riflessi pratici
- La distinzione tra edificazione e completamento dell’opera
Il fondamento normativo: art. 1669 c.c. e la sua natura speciale
L’art. 1669 c.c. disciplina una particolare forma di responsabilità posta a carico dell’appaltatore (e, in via estensiva, del progettista e del direttore dei lavori), nei confronti del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in genere, in caso di gravi difetti dell’opera.
La norma si applica a edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata e trova fondamento nella necessità di tutelare l’affidamento del committente sulla qualità e sulla stabilità dell’opera.
La giurisprudenza, come ribadito da Cass. civ. n. 27385/2023, ha chiarito che si tratta di una responsabilità extracontrattuale di natura speciale rispetto a quella prevista dall’art. 2043 c.c., proprio in ragione della particolare posizione di garanzia che l’appaltatore assume nei confronti dell’opera realizzata.
Il triplice termine previsto dall’art. 1669 c.c.
L’art. 1669 c.c. prevede tre distinti termini, tra loro interdipendenti, che devono essere analizzati in sequenza:
- Termine decennale dalla data del compimento dell’opera: entro tale termine devono manifestarsi i gravi difetti affinché la responsabilità dell’appaltatore possa essere azionata (comma 1).
- Termine annuale dalla scoperta dei vizi: una volta che i vizi si manifestano, il committente ha un anno di tempo per denunciarli all’appaltatore (comma 1, ultima parte).
- Termine annuale dalla denuncia: entro un anno dalla denuncia, il committente deve esercitare l’azione giudiziaria (comma 2).
Ciascun termine assume rilievo solo se rispettato il precedente. L’individuazione corretta del momento iniziale di decorrenza di ciascuno è, pertanto, di importanza cruciale.
Il momento del compimento dell’opera
Secondo la Suprema Corte, come ribadito nell’ordinanza n. 7206/2025, il termine decennale non decorre dalla semplice edificazione del fabbricato, ma dal suo effettivo compimento. La Corte evidenzia che la Corte d’appello ha erroneamente fatto coincidere il compimento dell’opera con il 1999, data di edificazione della struttura portante, senza tenere conto che gli interventi di drenaggio realizzati nel 2001 rientravano nel completamento dell’opera.
Tale ricostruzione è coerente con l’orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui la nozione di “compimento dell’opera” va intesa come ultimazione materiale e funzionale della stessa, e non meramente strutturale.
La scoperta dei vizi e la rilevanza degli accertamenti tecnici
La corretta individuazione del termine di scoperta dei vizi, ai fini della decorrenza del termine annuale per la denuncia, è al centro dell’ordinanza n. 7206/2025. La Corte ha ribadito un principio già affermato da Cass. civ. n. 27693/2019: la conoscenza dei vizi non si perfeziona finché il committente non abbia acquisito consapevolezza piena della loro esistenza, gravità, e delle cause tecniche che li hanno determinati.
Tale consapevolezza non può prescindersi da accertamenti tecnici appropriati. Di conseguenza, il termine annuale per la denuncia decorre non dal primo manifestarsi del sintomo del vizio, ma dal momento in cui il committente, anche per il tramite di consulenze tecniche, ottiene una comprensione completa del difetto, nella sua reale entità e nelle sue cause.
L’interpretazione della Cassazione n. 7206/2025
Nella vicenda esaminata dalla Cassazione, il vizio (infiltrazioni d’acqua nei locali interrati) si era già manifestato nel 2000. Tuttavia, solo nel 2008 veniva promosso un accertamento tecnico preventivo che portava a individuare la discontinuità del sistema di fondazione come causa del difetto. La Corte di appello, nel dichiarare tardiva la denuncia del 2008, aveva considerato che i vizi fossero già noti dal 2000.
La Cassazione ha censurato tale impostazione, chiarendo che:
- La denuncia del 2000 non poteva valere a far decorrere il termine annuale di prescrizione ex art. 1669, comma 2, c.c., poiché anteriormente al compimento dell’opera.
- La reale consapevolezza del vizio si è manifestata solo con l’ATP del 2008, e quindi il termine per la denuncia decorre da quel momento.
In questo modo, la Corte riafferma il principio secondo cui la tutela del committente impone un’interpretazione sostanziale e non meramente cronologica dei termini.
Applicazione concreta del principio e riflessi pratici
Nel caso concreto, la Corte ha cassato con rinvio la decisione della Corte di appello, ritenendo fondato il sesto motivo del ricorso, che lamentava l’anticipata decorrenza del termine per la denuncia. La Suprema Corte ha inoltre ribadito che, pur gravando sul committente l’onere di provare che la denuncia sia intervenuta entro un anno dalla scoperta, non può pretendersi che la scoperta avvenga prima dell’espletamento di una consulenza tecnica in grado di chiarire le cause del vizio.
Questo principio assume particolare rilevanza nelle liti edilizie, nelle quali i difetti strutturali, come infiltrazioni o cedimenti, sono spesso sintomatici e non immediatamente riconducibili a precise responsabilità progettuali o esecutive.
La distinzione tra edificazione e completamento dell’opera
Uno degli errori centrali della sentenza d’appello risiedeva nell’aver equiparato la costruzione dell’immobile al suo compimento, nonostante l’intervento di drenaggio del 2001 fosse parte integrante del completamento dell’opera. Tale confusione ha determinato una erronea individuazione del termine decennale.
La Corte ha chiarito che il termine decennale ex art. 1669, comma 1, c.c. decorre solo dal compimento dell’opera. Di conseguenza:
- Non è possibile fare decorrere la prescrizione dell’azione dalla denuncia di un vizio avvenuta prima del completamento dell’opera stessa.
- Solo una volta che l’opera è stata interamente realizzata si può avviare il computo dei tre termini previsti dalla norma.
Il rigore interpretativo della Cassazione garantisce coerenza sistematica e favorisce una tutela effettiva del committente, impedendo che meri sintomi superficiali vengano elevati a “scoperta” dei vizi, senza il conforto degli accertamenti tecnici.
Avvocato Immobiliarista Roma – Assistenza e Consulenza in Diritto Immobiliare
L’avv. Alessandro Paccosi è avvocato immobiliarista a Roma. Offre servizi di consulenza, assistenza (anche online) e rappresentanza legale per tutte le problematiche relative al diritto immobiliare, tra cui: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, risarcimento per vizi occulti, locazioni e condominio.
Se hai un quesito o un dubbio in materia di diritto immobiliare puoi contattarci e richiedere una consulenza in sede tramite:
Se sei impossibilitato a recarti presso lo studio in Roma puoi usufruire del servizio AVVOCATO ONLINE pensato appositamente per coloro che preferiscono ricevere una consulenza a distanza.
