Quando l’acquirente non si presenta al rogito notarile per la stipula del contratto definitivo, la parte venditrice ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare e trattenere la caparra confirmatoria.
È quanto affermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 66/2025, che ha esaminato il caso di un promissario acquirente inadempiente, ribadendo i principi fondamentali previsti dagli articoli 1385 e 1455 del codice civile.
Indice dei contenuti:
- Se l’acquirente non si presenta al rogito c’è risoluzione del preliminare per inadempimento
- A chi spetta la caparra confirmatoria se l’acquirente non si presenta dal notaio
- Il principio di buona fede nella stipulazione del contratto definitivo
- Valutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.
- La sentenza della Corte di cassazione n. 66/2025
- Conseguenze processuali della mancata comparizione al rogito
Se l’acquirente non si presenta al rogito c’è risoluzione del preliminare per inadempimento
Quando una delle parti non adempie agli obblighi assunti con il contratto preliminare, l’altra può richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c..
Nella fattispecie esaminata dalla Corte, l’inadempimento è stato attribuito alla promissaria acquirente, la quale non si era presentata dal notaio per la stipula del contratto definitivo, nonostante la convocazione formale e la disponibilità della promittente venditrice.
Il contratto preliminare, stipulato tra le parti in data 28 maggio 2013, prevedeva espressamente il termine entro il quale concludere il definitivo. Alla scadenza del termine (prorogato consensualmente al 30 ottobre 2013), l’acquirente non ha ottemperato agli obblighi, rendendosi inadempiente.
In assenza di giustificazioni valide e in presenza di una convocazione formale, la mancata comparizione integra un inadempimento tale da giustificare la risoluzione, come confermato anche in appello e in Cassazione.
A chi spetta la caparra confirmatoria se l’acquirente non si presenta dal notaio
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., svolge una funzione di garanzia e di liquidazione anticipata del danno in caso di inadempimento. In base al 2° comma della norma, se la parte che ha ricevuto la caparra è adempiente e l’altra non esegue la prestazione, può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
Nel caso in esame, la promissaria acquirente aveva versato la somma di € 37.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. La Corte ha riconosciuto il diritto della società venditrice a trattenere tale somma, avendo accertato che l’inadempimento grave era imputabile all’acquirente.
È importante sottolineare che la richiesta di trattenere la caparra non implica automaticamente una domanda risarcitoria, se la parte si limita a richiedere il riconoscimento del proprio diritto ai sensi dell’art. 1385 c.c.
Il principio di buona fede nella stipulazione del contratto definitivo
La Corte d’appello di Palermo ha evidenziato che l’acquirente era tenuta a presentarsi dal notaio per la stipula del definitivo, in ossequio al principio di buona fede nell’esecuzione del contratto.
Non poteva limitarsi a eccepire la nullità del preliminare o a contestare la mancata stipula della convenzione urbanistica da parte del venditore.
La giurisprudenza conferma che il comportamento delle parti deve essere improntato alla collaborazione e correttezza, specialmente quando il bene oggetto del preliminare è già ultimato e pronto per la vendita.
Pertanto, se l’acquirente non si presenta al rogito senza giustificato motivo si viola il principio di buona fede.
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Valutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.
L’art. 1455 c.c. stabilisce che il contratto può essere risolto solo se l’inadempimento è di non scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.
Nella vicenda in oggetto, i giudici di merito hanno valutato il comportamento della promissaria acquirente come grave e rilevante, giustificando quindi la risoluzione del contratto e la ritenzione della caparra.
Non è stato ravvisato alcun inadempimento imputabile alla venditrice. Al momento della convocazione per il rogito, era già stata stipulata la convenzione urbanistica con il Comune, e l’acquirente non ha fornito alcuna prova di negligenza da parte della venditrice.
La sentenza della Corte di cassazione n. 66/2025
Con ordinanza n. 66/2025, la Corte di cassazione ha confermato quanto stabilito nei precedenti gradi di giudizio. La Corte ha:
- rigettato il ricorso della promissaria acquirente;
- confermato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell’acquirente;
- riconosciuto il diritto della promittente venditrice a trattenere la caparra ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c.;
- escluso qualsiasi responsabilità in capo alla società venditrice;
- sanzionato la violazione del principio di buona fede da parte dell’acquirente.
Particolarmente rilevante è il passaggio in cui la Corte qualifica la domanda della venditrice come domanda di ritenzione della caparra, implicante un recesso per inadempimento, interpretazione che rientra nel potere del giudice di merito.
Conseguenze processuali della mancata comparizione al rogito
La mancata presentazione al rogito da parte dell’acquirente può avere rilevanti effetti processuali e patrimoniali:
- Perdita della caparra: se l’acquirente è inadempiente, la parte venditrice può trattenere la caparra senza dover dimostrare l’ammontare del danno.
- Risoluzione del preliminare: l’inadempimento grave giustifica la risoluzione del contratto, con cessazione degli obblighi reciproci.
- Spese processuali: la parte soccombente, come nel caso di specie, può essere condannata al rimborso delle spese di lite.
- Irrilevanza della tempistica della convocazione: se l’acquirente non prova la scorrettezza della controparte, la fissazione del rogito in prossimità della diffida non è di per sé indice di mala fede.
L’ordinanza della Corte di cassazione n. 66/2025 si inserisce in un orientamento consolidato che tutela la parte adempiente e riconosce la funzione della caparra confirmatoria come presidio di serietà e responsabilità nei contratti preliminari di compravendita.
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